나이스옥션 법원경매 수원 2024타경82369 [1] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동행정복지센터" 북측 인근에 위치하는 구분건물(채울프라자 제1층 제107호)로서 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 관공서 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상9층 건물내 1층 107호로서,
(사용승인일 : 2019.04.15)

외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감

이용상태

근린생활시설로서 현재 상가(상호:미래공인중개사사무소)로 이용중임.

설비내역

냉난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

상가(상호:미래공인중개사사무소)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경82369 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수원화성오산축산업협동조합 (추정)

감정가: 1,340,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 1층107호

토지면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

건물면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 지분: 63㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상9층 건물 내 1층 107호

사용승인일: 2019년 04월 15일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 거리 및 운행 빈도 면에서 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2021년 03월 05일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 본건 등기부상 을3, 을4, 갑4, 갑5, 갑6 권리는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 임의경매 개시결정 등으로서, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2023년 12월 01일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 낙찰 시 명도 대상이 됩니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본건은 근린생활시설로서 현재 "미래공인중개사사무소"라는 상호로 운영 중입니다.

4.2. 주변 상권 특징

송산그린시티 내 채울프라자에 위치하여, 주변에 조성 중인 아파트 단지 및 오피스텔, 그리고 행정복지센터 등 관공서 이용객을 배후 수요로 두고 있습니다. 신도시 개발 초기 단계의 상권 특성을 보입니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

송산그린시티는 대규모 택지 개발이 진행 중인 지역으로, 장기적으로 인구 유입 및 주거 단지 완성과 함께 상권 활성화가 기대됩니다. 향후 지역 내 중심 상업지로서의 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 새솔동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 단지 내외의 다양한 근린생활시설들이 입점해 있어 기본적인 상업 편의를 제공합니다.

5.2. 주변 교육/의료 시설

송산그린시티 내에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 개교하였거나 개교 예정에 있으며, 교육 환경이 점차 개선되고 있습니다. 종합병원 및 전문 의료기관은 인근 화성시 주요 지역을 통해 이용 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 상권 및 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재 파악된 등기부상 권리 관계로는 낙찰자가 인수해야 할 부담이나 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 상권/임대 리스크

신도시는 개발 초기 단계의 특성상 유동인구 및 배후 수요가 점진적으로 증가하는 과정에 있어, 일시적인 공실 발생 가능성이 존재합니다. 또한, 향후 유사 상가의 추가 공급으로 인한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

지역 개발 계획 및 부동산 시장 상황 변화에 따라 자산 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 송산그린시티 내 신축 상가 건물에 위치한 근린상가로, 현재 임대 중에 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적으며, 신도시 개발에 따른 향후 상권 성장 잠재력을 보유하고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 비교적 안전하게 투자를 고려할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 사용승인 5년차의 비교적 신축 건물에 위치

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이

* 송산그린시티 개발에 따른 장기적인 가치 상승 기대

* 행정복지센터 인근 입지로 안정적인 수요 확보 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 13억 4천만원입니다. 인수할 보증금이 없고, 신축 상가로서의 입지 및 잠재 가치를 고려할 때, 현재 시장 상황과 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

단, 본 보고서에서는 인수 보증금이 없음을 전제로 하며, 권리 관계의 명확성을 감안하여 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황에 따라 12억 5천만원 ~ 13억 5천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 현재 시점에서의 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.