나이스옥션 법원경매 수원 2024타경90339 [1] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 11층1123호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 오피스텔, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 위치 등 이용 편의성을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 20층 건내 11층 1123호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 새시창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 대로와 접하며, 남동측 및 북동측으로 각각 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

신청채권자로부터 2026.6.1.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경90339 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 11층 1123호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 102,000,000원

* 토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

* 건물면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (경매 신청 채권자)

* 구분건물 감정평가요항표 요약:

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건내 11층 1123호

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

* 공부와의 차이: 특이사항 없음

* 기타 참고사항: 임대 미상

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 유사한 형태의 오피스텔, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통 상황:

차량으로의 접근이 가능하며, 간선도로 접근성과 버스정류장 위치 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태:

본건 건물은 북서측으로 대로와 접하고 있으며, 남동측 및 북동측으로는 각각 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

말소기준권리는 2023년 11월 27일 접수된 동화성세무서장의 압류입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 이광식(2020.11.16), 장영석(2021.08.04)

* 주택임차권: 강사랑 (보증금 95,000,000원, 전입 2020.12.29, 확정 2020.12.03). 해당 임차인은 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 건 경매 절차에서 해당 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024.09.24)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다. 본 건의 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 결론:

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이나 기타 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주위 상업 환경:

본건 소재지는 유사 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 상권 발전 가능성:

동탄 신도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인해 본 상권 역시 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

* 임대 현황:

제공된 정보에 따르면 본 건의 임대 현황은 미상입니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

본건은 능동고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변 상업 지역에 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설:

능동고등학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경:

업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항:

임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출하였으나, '전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용으로 인해 아주 희박하게 잔여 보증금 관련 분쟁의 여지가 있을 수 있습니다. 그러나 법적으로는 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 건물 관리 상태:

오피스텔 건물의 연식 정보가 없어 정확한 파악은 어려우나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 소형 면적의 제약:

전용면적 약 6.37평의 소형 오피스텔로서, 주거 공간으로 활용 시 공간 활용도가 제한적일 수 있으며, 임대 수요층이 특정될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 분석상 인수할 보증금이나 기타 권리상의 부담이 없어 매우 안전한 경매 물건으로 평가됩니다. 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 특히 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자의 부담은 없습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 성장하는 동탄 신도시 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 소형 오피스텔로서 실거주 또는 투자 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성:

모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 소형 오피스텔의 활용성:

1인 가구 임대 시장이나 개인 사무실, 세컨드 하우스 용도로 활용하기에 적합한 면적입니다.

* 동탄 신도시의 미래 가치:

지속적인 도시 개발 계획과 인프라 확충으로 인해 장기적인 자산 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 현재 시세를 정확하게 파악하고 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 특히, 본건의 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해 요구되었던 JSON 데이터가 제공되지 않아 상세한 시장 분석이 불가능합니다.

참고적으로, 본 물건과 유사한 동탄 지역 소형 오피스텔의 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 102,000,000원 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

정확한 예상 입찰가 및 최적의 입찰 전략 수립을 위해서는 최근 6개월 이내의 주변 유사 물건 실거래가, 임대 시세, 건물 상태, 현재 시장 동향 등을 종합적으로 반영한 심층적인 현장 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.