나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13183 [2] 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 제1층 제106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2025.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울가인초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제1층 제105호, 제106호로서, 외벽: 석재붙임 및 커튼월마감 등, 내벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

기호1,기호2는 제2종근린생활시설(휴계음식점)으로서 펑가시점 현재 "공실"상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화설비, 엘리베이터설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약40미터 내외, 남서측으로 노폭 약7~8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 토지 1~3: 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임. - 본건 토지 4: 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조) , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임. - 본건 토지 5: 도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임내내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 : 서울북부지방법원 2025타경13183 (2)

소재지 : 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 제1층 제106호

용도 : 근린상가 (제2종근린생활시설-휴게음식점)

감정가 : 1,128,000,000원

토지면적 : 17.31㎡ (약 5.23평)

토지 제시외면적 : 0.00㎡

건물면적 : 47.74㎡ (약 14.44평)

건물 제시외면적 : 0.00㎡

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산 임의경매

채권자 : 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항 : 유동화물건

건물 기본 개요

건물명 : 더프라우드창동 1동

구조 : 철근콘크리트구조

층수 : 지하 1층 / 지상 14층

사용승인일 : 2024년 04월 04일

전유부 정보 : 제1층 제106호

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울가인초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 오피스텔, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울가인초등학교에서 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 노폭 약 40미터, 남서측으로는 노폭 약 7~8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획 입안 중(2025-07-24)입니다. 건축법상 해당 도로 경계선에서 3미터 후퇴한 건축선이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리

을1 : 근저당권 (중소기업은행, 2,040,000,000원, 2024-10-16 접수)

* 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 사항은 확인이 필요합니다. 명세서상 현재까지 파악된 정보로는 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 기타 권리사항

등기부 요약상 소유권 이전(갑3, 주식회사비채팜) 및 신탁등기 말소(갑2, 주식회사지에이치디앤씨) 내역이 존재합니다. 또한, 중소기업은행의 임의경매개시결정(갑4, 1,763,247,687원, 2025-09-02 접수)이 말소기준권리 외 별도로 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 2,040,000,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이나, 기타참고사항에 "임내내역은 미상임"으로 기재되어 있어, 실제 점유 여부 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 지역의 근린생활시설로서, 서울가인초등학교 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 주택 등 다양한 주거 시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 상권 수요를 형성하고 있습니다. 차량 접근성과 대중교통 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 본건이 위치한 건물(더프라우드창동)은 업무시설과 근린생활시설이 복합된 건물로, 14층 규모를 자랑합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

본 물건 인근에는 서울가인초등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 긍정적인 요소가 있습니다. 또한, 다양한 아파트 단지와 주택가, 오피스텔이 분포하고 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 교통

차량으로의 접근성이 좋으며, 인근에 위치한 버스 정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권 유동화 과정에서 발생한 복잡한 권리 관계나 숨겨진 문제가 있을 수 있습니다.

* 임대차 정보 미상

'임내내역은 미상임'이라고 기재되어 있어, 현재 누가 점유하고 있는지, 보증금 및 월세는 얼마인지 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 명도 과정에서의 분쟁 가능성, 예상치 못한 추가 비용 발생 등의 리스크를 내포합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도 임대차 내역이 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

* 공실 상태

감정평가서상 본건은 평가 시점 현재 '공실' 상태로 명시되어 있습니다. 낙찰 후 임차인을 확보하고 공실을 해소하기 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획 관련 제한

제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 도시관리계획 입안 중 등 여러 규제가 존재하여 향후 건물 활용이나 개발에 제약을 받을 수 있습니다.

* 채권 총액

등기부채권 총액이 2,040,000,000원으로 감정가(1,128,000,000원)를 크게 상회합니다. 이는 경매 진행 과정에서 입찰 경쟁률이나 최종 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동의 역세권 인근에 위치한 근린상가로, 서울가인초등학교와 주거단지가 인접하여 기본적인 배후 수요를 갖춘 입지입니다. 비교적 신축 건물(2024년 사용승인)이라는 점은 긍정적입니다. 하지만 현재 공실 상태이며 임대차 내역이 미상이고, 유동화 물건이라는 점은 주요 리스크 요인으로 신중한 접근이 요구됩니다. 잠재적 가치 상승 가능성과 함께 관련 리스크를 충분히 인지하고 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접 상권

서울가인초등학교 인근에 위치하여 학원, 학습 관련 업종, 유아동 관련 서비스업 등 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요

아파트, 오피스텔, 주택 등 다양한 주거 시설이 밀집해 있어 상권의 안정적인 수요 기반을 확보하고 있습니다.

* 신축 건물 이점

2024년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 향후 유지보수 비용을 절감하고 깔끔한 환경으로 임차인을 유치하는 데 유리할 수 있습니다.

* 가격 메리트 가능성

감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 추가적인 시장 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계가 0원이며, 추가적으로 인수될 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

고려사항:

감정가: 1,128,000,000원

채권 총액: 2,040,000,000원

현재 공실 상태 및 임대차 내역 미상으로 인한 명도 및 공실 해소 리스크.

유동화 물건으로 인한 권리관계 복잡성 및 불확실성.

예상 입찰가 산정:

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히 임대차 내역 미상, 공실 상태, 유동화 물건의 특성 등을 고려할 때, 수익률 분석 기반의 명확한 산출은 불가합니다. 이러한 리스크를 반영하여 감정가의 70~80% 수준을 보수적으로 검토할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해, 감정가의 약 75% 수준을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다.

1,128,000,000원 * 0.75 = 846,000,000원

따라서, 약 8억 4천 6백만원 내외로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보수적인 추정치이며, 현장 조사를 통한 상세한 권리 분석 및 시장 조사를 거쳐 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.