나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13375 [3] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제1층 제116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 구분건물 4개호로서, 외벽 : 석재 및 판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

기호(가),(다),(라) : 근린생활시설(공실상태)로 이용중임. 기호(나) : 공부상 용도는 근린생활시설이나 기준시점 현재 사무용으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 상업용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복6차선 삼양로, 북측으로 폭 약7m의 포장도로, 동측으로 폭 약9m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제1층 제116호에 소재하며, 용도는 근린상가입니다.

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적은 26.57㎡(약 8.04평)이며, 건물면적은 88.59㎡(약 26.79평)입니다. 토지 지분은 26.5735㎡, 건물 지분은 88.5906㎡입니다.

1.3. 감정가 및 경매정보

본건의 감정가는 1,605,000,000원입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13375이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 서측으로 왕복 6차선 삼양로, 북측으로 폭 약 7m의 포장도로, 동측으로 폭 약 9m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2024년 5월 27일 접수된 우리은행 근저당권(금3,084,000,000원)입니다. 이후 등기된 임의경매, 가압류, 압류 등의 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 설정되어 있으며, 제공된 등기부 요약 정보에 따르면 해당 권리들은 '말소'로 표기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

일반적으로 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위로 설정된 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸됩니다. 본건의 경우, 우리은행 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 임의경매, 가압류, 압류 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 "에드가쌍문" 주변은 지하철 솔밭공원역을 중심으로 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다. 풍부한 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 유동인구 발생이 예상되며, 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 도봉구는 서울 동북권의 주요 지역으로 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 이용 상태

본건 제116호는 현재 공실 상태이며, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 다만, 물건명세서에 따르면 인근 호실(111호, 112호, 113호, 114호, 115호, 128호, 129호)과 함께 내부 경계벽을 제거하고 일체로 사용하기 위한 인테리어 공사가 진행 중에 있는 것으로 파악됩니다. 각 구분 건물의 위치와 면적은 특정 가능하며, 경계벽의 복원 또한 가능하다고 합니다.

5.2. 건물 시설 및 구조

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 총 7층 건물입니다. 본건은 1층에 위치하고 있습니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 석재 및 판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 강화유리로 마감되어 있습니다.

5.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등 다양한 도시계획 규제가 적용됩니다. 건축선 규정(3m 후퇴) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로, 투자 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 관련 사항

현재 본건은 인근 호실들과 함께 내부 경계벽을 제거하여 일체로 사용하기 위한 인테리어 공사가 진행 중인 것으로 파악됩니다. 이러한 통합 사용 및 공사 진행 상황은 향후 독립적인 구분 소유 또는 임대 시 원상 복구 비용 발생 가능성, 또는 공사 관련 법규 준수 여부 확인 필요 등 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 공실 상태이므로 신규 임차인 확보까지의 공실 위험 및 이에 따른 투자 수익률 저하 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

준주거지역, 고도지구, 조망가로특화경관지구 등 다양한 도시계획규제가 적용되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

6.3. 유동화 및 공동담보 특이사항

본건은 유동화 물건이자 공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있습니다. 이는 채권 구조가 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 솔밭공원역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권 입지를 바탕으로 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 주변 개발 및 풍부한 배후 수요는 긍정적 요인이나, 현재 진행 중인 내부 인테리어 공사 및 공실 상태, 복잡한 권리 관계(유동화, 공동담보)는 주의 깊은 분석을 요합니다. 낙찰 후 정상적인 임대 또는 사용을 위해서는 내부 원상 복구 및 신규 임차인 확보 전략이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 솔밭공원역 도보권 내 위치.

* 풍부한 배후 수요: 주변 공동주택, 상업시설 밀집 지역.

* 향후 개발 가능성: 서울 동북권 발전 축에 위치.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치 증대 가능.

* 공실/공사: 현재의 공실 및 공사 상태는 인수 후 정상화 시 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,605,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 3,099,177,530원이며, 임차인 보증금 인수 금액은 0원입니다. 본 건의 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가 대비 적정 수준에서 경합이 예상되며, 실질적인 투자 수익률 목표와 본건의 현재 상태(공실, 공사 중) 및 향후 복구 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 지역에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.