나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13375 [2] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제지1층 제비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 구분건물 4개호로서, 외벽 : 석재 및 판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

기호(가),(다),(라) : 근린생활시설(공실상태)로 이용중임. 기호(나) : 공부상 용도는 근린생활시설이나 기준시점 현재 사무용으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 상업용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복6차선 삼양로, 북측으로 폭 약7m의 포장도로, 동측으로 폭 약9m의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13375 (2)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제지1층 제비102호

용도: 근린상가

감정가: 618,000,000원

토지면적: 34.94㎡ (약 10.57평)

건물면적: 116.49㎡ (약 35.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물명: 에드가쌍문

사용승인일: 2022년 05월 13일

건축물대장상 주용도: 공동주택(청년주택) (본건 B102호는 근린생활시설로 이용 중)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물

해당 호수: 지하 1층, 제비102호 (B102호)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1번지, 에드가쌍문 건물 내 제지1층 제비102호에 소재합니다.

지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태

본건 토지는 서측으로 왕복 6차선 삼양로, 북측으로 폭 약 9m, 동측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축선 후퇴(3m) 규제가 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 05월 27일에 접수된 우리은행의 근저당권 (을6)입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 3,099,177,530원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 T

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며 보증금 또한 없어 인수할 금액이 없습니다.

* 주의사항 및 특수물건 정보

본 물건은 유동화물건이며 공동담보로 진행되었습니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 이용 현황

본 물건이 소재한 건물(에드가쌍문) 주변은 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물, 상업용 건물 등이 혼재되어 있어 지역 상권의 기본적인 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다.

* 본 건 용도 및 현황

본 건 B102호는 공급상 용도는 근린상가이나, 건축물대장상으로는 공동주택(청년주택)으로 등록되어 있습니다. 현재 감정평가서상으로는 근린생활시설(공실상태)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 인근 역세권 및 상권 특징

지하철 우이신설선 솔밭공원역이 인근에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 있어 기본적인 상권 활동이 이루어지고 있으나, 구체적인 상권 활성화 수준은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통 편의성

지하철 솔밭공원역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 주변 편의시설

상업용 건물, 공공시설 등이 주변에 위치하여 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

* 교육 및 녹지 환경

인근에 학교가 소재하며, 공원도 있어 교육 환경 및 주거 환경 모두 보통 수준으로 평가됩니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치

건축물대장상 주용도는 공동주택(청년주택)으로 되어 있으나, 본 건 B102호는 근린생활시설로 이용 중인 점은 향후 건물 전체의 용도 변경이나 관리상의 문제를 야기할 수 있습니다. 또한, 공실 상태라는 점은 임대 수익 확보에 즉각적인 어려움을 줄 수 있습니다.

* 건물 상태

2022년 사용승인된 신축 건물이나, 내부 설비의 노후화 여부, 누수, 균열 등 하자에 대한 정확한 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 복잡한 권리 관계

본 건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 등기부상 채권액이 높습니다. 매각 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획상 제한 사항

고도지구, 지구단위계획구역, 건축선 후퇴 등 다양한 도시계획상의 규제가 적용되므로, 향후 건축 행위 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 지하철역과 인접한 신축 건물 내 상가로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 권리관계상 인수할 위험은 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 달라 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 상권 및 건물 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 솔밭공원역을 중심으로 한 교통 편리성 및 지역 발전 가능성.

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축되어 건물 가치 및 관리 용이성 기대.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이후 모두 소멸되는 권리로, 인수 부담 없음.

* 낮은 임대료(0원) 및 보증금(0원): 임차인 관련 추가 인수 위험 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 618,000,000원에서 시작될 것으로 예상됩니다.

입찰가 산정 시에는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 80~90% 수준에서 시세 및 예상 임대 수익률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율을 분석해야 합니다.

* 본 건의 현재 공실 상태를 감안하여, 공실 기간 동안의 예상 손실액 및 향후 임대 수익 예상치를 반영해야 합니다.

* 내부 상태 점검 및 예상되는 수리 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.