나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6233 [3] 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제지2층 제비201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "우신초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은
가마산로를 따라 근린생활시설 및 업무시설등이 혼재하고 후면은 아파트 및 다세대주택등의
공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은
보통임

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 남서측
원거리에 지하철 7호선 "신풍역" 등이 위치하는바 대중교통 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상14층건(사용승인일자: 2021. 8. 19)중
제 지1층 제 비101호 및 제 지1층 제 비102호, 제 지2층 제 비201호이며,
외벽: 외장석재 및 타일붙임등 마감
내벽: 타일붙임 및 인테리어등 마감
바닥: 바닥타일깔기등
창호: 새시창호등

이용상태

기호 1) - 기호 3) 공히 집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설"이고 기준시점
현재는 기호 1), 기호 2)는 "편안창고"로 이용중이고 기호 3)은 공실임

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 공동 위생설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
스프링쿨러설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(업무시설 및 근린생활시설)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 4미터폭등의 포장도로와 각각 접하며 출입도로
상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(2014-12-11)(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임

2) 본건이 속한 구분건물은 지2층 - 1층은 근린생활시설, 2층 - 14층은 업무시설
(오피스텔)로 이루어져 있음

물건 비고

- 현황상 '공실 '임
- 관리비 미납 독촉문이 부착되어 있음(현황조사보고서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6233 (3)

1.1. 2. 소재지 및 건물명

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제2층 제비201호

신축 도로명 주소: 서울특별시 영등포구 신길로38길 16

건물명: 신길리버스시티

1.1. 3. 용도

집합건축물대장상: 업무시설 및 제2종근린생활시설

본건 현황: 근린상가

1.1. 4. 감정가

524,000,000원

1.2. 면적 정보

1.2. 1. 토지 면적

46. 02㎡ (약 13.92평)

1.2. 2. 건물 면적

186. 18㎡ (약 56.32평)

1.2. 3. 토지/건물 지분

토지 지분: 46.02㎡ (약 13.92평)

건물 지분: 186.18㎡ (약 56.32평)

1.3. 매각 및 경매 정보

1.3. 1. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.3. 2. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.3. 3. 건물 세부 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상14층

사용승인일자: 2021년 8월 19일

본건 위치: 지하 2층 제비201호

총 호수: 96호

1.4. 토지 관련 정보

1.4. 1. 토지 이용계획

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.4. 2. 건폐율 및 용적률

건폐율: 54.33% (전체 대지 면적 768.6㎡ 기준)

용적률: 450.95% (전체 연면적 4444.14㎡ 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "우신초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 가마산로를 따라 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하고 있으며, 후면에는 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 형성되어 있어 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재합니다. 남서측 원거리에 지하철 7호선 "신풍역" 등이 위치하여 대중교통 편의도는 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하며, 출입 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2023년 5월 4일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (예: 지상권 없음)

3.2. 등기부 현황 요약

소유권 이전 등기(갑5), 신탁 등기 말소(갑4)가 확인됩니다.

근저당권: 수협은행 (을1, 을2) - 말소 대상

가압류: 강원신용보증재단 (갑6), 서울보증보험주식회사 (갑9), 소상공인시장진흥공단 (갑10) - 말소 대상

압류: 영등포구 (갑7) - 말소 대상

임의경매: 수협은행 (갑8) - 본 경매 개시 결정 등기

등기부 채권 총액: 1,827,422,558원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인 정보는 없으며, 임대 관계는 미상입니다. 본건은 현황상 '공실'로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특징

본건이 위치한 신길동은 주거 밀집 지역과 상업 및 업무 시설이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다. 가마산로와 인접하여 유동인구 및 접근성이 확보되는 지역입니다.

4.2. 잠재적 수요

주변에 다수의 아파트 및 주택 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있으며, 학교가 인접하여 관련 수요 또한 기대됩니다.

4.3. 접근성

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 신풍역이 원거리에 위치하나, 버스 노선을 통해 접근 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 우신초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 부대 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

상업 및 업무 시설과 주택이 혼재되어 있어 주거와 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건은 현재 '공실' 상태로 조사되었습니다. 공실 장기화 시 임대 수익 발생에 차질이 있을 수 있습니다.

6.2. 관리비 미납 관련

관리비 미납 독촉문이 부착되어 있는 것으로 확인되었습니다. 낙찰 후 미납 관리비(특히 공용 부분)에 대한 인수 책임이 발생할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역과 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건물 하자 가능성

2021년 사용승인된 신축 건물이나, 장기적인 건물 유지보수 상태 및 내외부 마감재 등에 대한 구체적인 하자 여부는 현장 방문을 통해 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 사업 진행에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 영등포구 신길동에 위치한 신축 근린상가/업무시설로서, 입지 조건 및 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점을 가집니다. 2021년에 준공된 건물로 시설 노후도가 낮으며, 주변의 주거 단지로 인한 배후 수요 확보 또한 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며 관리비 미납 독촉문이 부착되어 있다는 점은 반드시 사전 확인 및 인수 부담 여부 검토가 필요한 주요 리스크 요인입니다. 권리 분석상 인수될 권리는 없으므로, 명확한 권리 승계가 가능합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물의 이점

2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 설비와 양호한 건물 상태를 기대할 수 있어 초기 관리 부담이 적습니다.

8.2. 입지 및 주변 환경

우신초등학교 인근의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치하여 잠재적 고객 유치가 용이하며, 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

8.3. 권리관계의 명확성

말소기준권리에 의해 모든 후순위 권리가 소멸되므로, 복잡한 권리 관계 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 물건과 유사한 조건의 거래 사례 분석, 현재 및 미래 임대 수익률 예측, 주변 시세 변동 추이, 명도 관련 비용 등 종합적인 시장 분석과 현장 실사가 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.