나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1294 [3] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 ""월정리해수욕장"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 일주도로(지방도 1132호)가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 지하1층/지하3층 건내 제1,2층 108호, 109호, 115호로서,
[사용승인일:2018.01.15]

외벽 : 스톤코트, 인조석, 징크 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감, 데코타일깔기 등,
창호 : 폴딩도어, 샷시창 마감 등 임.

이용상태

기호(1,2)는 벽체 구분없는 튼상가로서 근린생활시설(현황'공실')로 이용중이며,
기호(3)은 근린생활시설(현황'공실')로 이용중임.

설비내역

기호(1~3) 공히 기본적인 위생, 급,배수설비, 전기 설비 및 냉,난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

3필지 일단의 토지는 북측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(월정리 33)
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

(월정리 33-11)
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

(월정리 38)
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

기호(1,2)는 벽체 구분없이 통으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1294 (3)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층 115호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 438,000,000원

* 토지면적: 56.67㎡ (약 17.14평)

* 건물면적: 31.59㎡ (약 9.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구좌신용협동조합

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2018년 1월 15일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 3층 건물 내 1,2층 115호

1.1. 입지조건

2.

* 위치: 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 "월정리해수욕장" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 일주도로(지방도 1132호)가 소재하여 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 토지는 북측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 매각으로 인한 권리 소멸: 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (접수일자: 2018년 3월 13일)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 3,733,370,011원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인과 관련된 인수 부담은 없습니다. 임대사항은 미상입니다.

1.3. 상권분석

2.

* 주요 상권 특징: 본건이 위치한 월정리 지역은 아름다운 해변과 특색있는 카페, 숙박시설 등으로 유명한 제주의 대표적인 관광지입니다.

* 본 물건의 용도: 근린생활시설로서, 현재는 공실 상태로 이용 중입니다.

* 주변 경쟁 환경: 관광객을 대상으로 하는 다양한 상업 시설 및 숙박 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 편의시설: 월정리해수욕장을 비롯한 해안 관광지와 인근의 다양한 식당, 카페 등의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 본 물건은 관광 중심 상업 지역에 위치하며, 주변은 상가 및 숙박 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 공실 상태: 현재 공실로 운영되고 있어, 낙찰 후 임차인 확보까지 공실 기간 발생에 따른 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 보전지구에 포함되어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 총 채권액이 약 37.3억 원에 달하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 내부 기호(1,2)는 벽체 구분 없이 통으로 이용 중으로, 실제 이용 현황과 공부상의 차이가 있어 활용 시 참고가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2.

* 장점: 제주 동부의 대표적인 관광지인 월정리 해수욕장 인근에 위치하여 관광객 수요가 풍부하며, 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점이 긍정적입니다.

* 단점: 현재 공실 상태이며, 다양한 환경 보전 지구에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 있어 법적 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 높은 총 채권액은 경매 시장에서의 경쟁 심리를 위축시킬 수 있습니다.

* 평가: 월정리라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 관광객 수요 증가 시 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대되나, 공실 리스크와 행위 제한 등 법규적 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 월정리 관광 활성화 수혜: 제주 동부 관광의 중심지로서 지속적인 관광객 증가에 따른 임대 수익률 상승 기대.

* 희소성 있는 입지: 월정리 해변가 인근의 상가로서, 향후 지역 개발이나 관광 상품화에 따라 가치 상승 잠재력 보유.

* 우수한 접근성: 넓은 도로에 인접하고 일주도로와 가까워 차량 접근성이 용이함.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 본 물건의 감정가는 438,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 그러나 현재 공실 상태이며, 제주도의 강화된 환경 보전 규제 등 토지 이용 제한 사항을 고려할 필요가 있습니다.

* 최근 제주 부동산 시장 침체 가능성과 함께, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가 동향을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 입찰가는 해당 물건의 미래 수익성, 개보수 비용, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.