나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1294 [2] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 ""월정리해수욕장"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 일주도로(지방도 1132호)가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 지하1층/지하3층 건내 제1,2층 108호, 109호, 115호로서,
[사용승인일:2018.01.15]

외벽 : 스톤코트, 인조석, 징크 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감, 데코타일깔기 등,
창호 : 폴딩도어, 샷시창 마감 등 임.

이용상태

기호(1,2)는 벽체 구분없는 튼상가로서 근린생활시설(현황'공실')로 이용중이며,
기호(3)은 근린생활시설(현황'공실')로 이용중임.

설비내역

기호(1~3) 공히 기본적인 위생, 급,배수설비, 전기 설비 및 냉,난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

3필지 일단의 토지는 북측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(월정리 33)
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

(월정리 33-11)
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

(월정리 38)
계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

기호(1,2)는 벽체 구분없이 통으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1294 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층 109호

건물명: 머먹젠

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 438,000,000원

토지면적: 56.67㎡ (약 17.15평)

토지지분: 56.67㎡ (약 17.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.59㎡ (약 9.56평)

건물지분: 31.59㎡ (약 9.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 01월 15일

총층수: 지하1층 / 지상3층

해당층: 1층, 2층 (109호)

등기부채권 총액: 3,733,370,011원

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 "월정리해수욕장" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 관광객 유입이 활발한 지역입니다.

제반 차량의 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 일주도로(지방도 1132호)가 소재하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

토지는 3필지가 일단의 토지로, 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 및 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

물건지는 북측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

말소기준권리는 2018년 03월 13일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을7)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 37억 3천만원으로 높은 편입니다.

채권자(임의경매 신청인)는 구좌신용협동조합입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대사항 미상. (현황 '공실' 상태이므로 별도 임차인은 없는 것으로 보이나, 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건은 제주도의 주요 관광지 중 하나인 월정리 해수욕장 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 독특한 분위기의 카페, 식당, 숙박시설 등이 다수 분포하여 관광객을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

현황 '공실'로 이용 중이며, 이는 임대 수익 발생을 위한 리모델링 또는 적극적인 임차인 모집이 필요한 부분입니다.

토지이용계획상 다음과 같은 용도 제한이 있습니다.

* 계획관리지역

* 자연취락지구

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 경관보전지구5등급

* 생태계보전지구4-2등급, 5등급 (저촉)

* 지하수자원보전4등급

* 건축계획심의대상구역

이러한 제한사항은 향후 건물 신축, 증축, 대수선 등 건축 행위 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.4. 생활정보

월정리해수욕장은 아름다운 에메랄드빛 바다와 얕은 수심으로 유명하여 가족 단위 관광객에게 인기가 많습니다.

해변을 따라 다양한 콘셉트의 카페 거리와 맛집이 조성되어 있어 풍부한 문화생활과 편의시설을 누릴 수 있습니다.

제주 동쪽 해안도로 드라이브 코스로도 각광받는 지역입니다.

서핑, 카약 등 다양한 해양레포츠를 즐길 수 있으며, 올레길 20코스의 일부 구간으로 도보 여행객에게도 매력적인 곳입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액(약 37.3억원)은 본 건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으며, 경매 절차의 복잡성을 시사합니다.

* 현재 '공실' 상태이므로, 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵고 공실 리스크 관리가 필요합니다.

* 다수의 토지 이용계획 및 환경 관련 규제(생태계보전, 지하수자원보전, 경관보전 등)는 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 처분 결과에 따라 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대차 현황이 '미상'으로 표시되어 있어, 향후 점유자 발생 가능성에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다. (현재 공실로 표시되어 있으나, 보증금이 0원이라도 인수 여부 확인은 중요합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 월정리 해수욕장이라는 탁월한 관광 입지를 바탕으로 상가로서의 잠재력을 지니고 있습니다. 아름다운 해변과 활성화된 상권은 긍정적인 요소입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 매우 높은 총 채권액과 까다로운 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰한다면 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 동부 관광의 핵심 지역인 월정리 해수욕장 인근 상가.

* 해변 접근성이 우수하고 관광객 유입이 꾸준한 입지.

* 경매를 통한 시세 이하 취득 가능성.

* 향후 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 438,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정되어야 합니다.

입찰가를 결정하기 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이 분석.

* 본 건의 현황(공실, 내부 상태 등)을 고려한 수리 및 인테리어 비용 예상.

* 월정리 지역의 임대 시세 및 예상 공실률 분석.

* 인근 부동산 시장 동향 및 향후 발전 가능성 평가.

* 본 건의 토지 이용계획 제한 사항이 향후 활용에 미치는 영향 분석.

* 높은 채권 총액으로 인한 경매 진행 변수 고려.

상기 내용들을 면밀히 검토하여, 투자 수익률 목표치와 감수 가능한 리스크 수준을 고려한 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.