나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52021 [7] 전라남도 보성군 벌교읍 대포리 542 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 대포리 소재 "장동마을" 서측 인근[일련번호 1)] 및 남동측 인근[일련번호 2) ~ 10)]에 위치하며 주변은 농경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 해안 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하여 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) ~ 6), 8) ~ 10) 부정형 완경사로서 전(묵전)임. 일련번호 7) 사다리 완경사로서 전(묵전)임.

인접 도로상태

일련번호 1), 6), 8) ~ 10) 맹지임. 일련번호 2) ~ 5) 북측에 소폭의 비포장도로에 접함. 일련번호 7) 북서측에 노폭 약 4 ~ 5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 2) ~ 6), 8) ~ 10) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 7) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52021 (7)

소재지: 전라남도 보성군 벌교읍 대포리 542

용도: 전 (농지)

감정가: 54,236,000원

토지면적: 2086.00㎡ (약 631.2평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 벌교농업협동조합 (추정)

총 채권액: 390,671,984원

비고:

* 본 물건은 토지매각이며, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 맹지입니다.

* 공동담보로 경매가 진행되고 있습니다.

* 감정평가 요약서에 일련번호 1) ~ 10)으로 구분되어 있으나, 본 보고서는 전체 토지를 하나의 물건으로 간주하여 작성합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 전라남도 보성군 벌교읍 대포리 소재 "장동마을" 서측 및 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 해안 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 계획관리지역에 해당하며, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다 (닭, 오리, 개, 메추리, 돼지, 소, 젖소 등 종류별 제한 거리 상이). 또한, 일련번호 7) 토지는 준보전산지로 분류되어 있습니다.

* 도로 상태:

일부 토지 (일련번호 1), 6), 8) ~ 10))는 맹지입니다. 다른 토지들은 북측의 소폭 비포장도로 또는 북서측의 노폭 약 4~5m 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설:

벌교읍은 조정래 작가의 소설 《태백산맥》의 배경지로 알려져 있으며, 보성여관, 벌교 금융조합 등 역사적 장소가 있습니다. 지역 특산물로는 꼬막, 딸기 등이 유명합니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본 경매 물건의 말소기준권리는 2010년 6월 29일 접수된 벌교농업협동조합의 근저당권 (을1, 39,000,000원)입니다.

* 주요 권리 내용:

근저당권 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 가압류: 농협은행주식회사 (총 2건, 29,157,795원, 58,807,868원), 농업협동조합중앙회 (총 2건, 99,000,000원, 131,500,000원), 벌교농업협동조합 (1건, 33,206,321원)

- 임의경매: 벌교농업협동조합 (30,433,232원, 사건번호 2025타경52021)

* 인수되는 권리 유무:

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

벌교읍은 보성군의 동부 지역 중심지로서, 소설 '태백산맥'의 배경지로 유명하며 역사적 문화 자원이 풍부한 지역입니다. 꼬막, 딸기 등의 특산물이 있고, 지역 경제는 관광 및 농업을 기반으로 하고 있을 것으로 추정됩니다. 본 물건이 위치한 대포리 지역은 해안 농경지대로서, 인근 벌교읍 시가지와는 다소 거리가 있을 수 있으나, 벌교읍 자체의 문화적 가치와 관광 잠재력을 고려할 때 지역적 특성을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

벌교읍은 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)을 갖추고 있으며, 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있습니다. 벌교읍 소재지까지의 접근성은 차량으로 이동 가능하며, 인근 버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 대포리 자체는 농경지 위주의 지역이므로, 주요 생활 편의 시설 이용을 위해서는 벌교읍 시내로 이동하는 것이 일반적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수:

본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 몰수는 물론, 매각 불허가 사유가 될 수 있어 매우 중요합니다.

* 맹지 포함:

일부 토지가 맹지이므로, 건축 또는 이용 시 도로에 대한 별도의 확보 방안이 필요합니다.

* 개발 제한:

계획관리지역 내 가축사육제한구역 및 일부 필지의 준보전산지 지정은 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 가할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액:

감정가 대비 총 채권액이 매우 높아(약 7.2배) 경매 절차상의 변수가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 보성군 벌교읍 대포리에 위치한 농지입니다. 현재 건물은 없으며, 토지면적은 2086.00㎡ (약 631.2평)입니다. 입지적으로는 해안 농경지대에 속하며, 주변 농경지 및 임야와 단독주택이 혼재되어 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이나, 일부 토지는 맹지입니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 '농지취득자격증명' 필수 제출 의무입니다. 이 서류를 발급받지 못할 경우 매각 자체가 무효가 될 수 있습니다. 또한, 계획관리지역 내 가축 사육 제한 구역 및 일부 준보전산지라는 점도 고려해야 합니다. 총 채권액이 감정가에 비해 상당히 높아 낙찰 후 추가적인 채무 변제 또는 권리 관계 확인이 필요할 수 있으나, 본 경매는 임의경매로 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 문화 관광 자원:

벌교읍은 '태백산맥' 소설의 배경지로 유명하며, 보성여관, 벌교 금융조합 등 역사적 명소가 많아 관광객 유치 잠재력이 있습니다.

* 농업 잠재력:

해안 농경지대라는 특성상 지역 특산물(꼬막, 딸기 등) 재배와 연계한 농업적 활용이 가능합니다.

* 장기적 지가 상승 기대:

보성군이 추진하는 문화관광 개발 사업 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지가 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 토지 실거래가 및 공시지가 분석

* 해당 지역의 개발 계획 및 미래 가치 평가

* 입찰 참여자의 경쟁 강도 예측

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차 소요 시간 고려

현재 감정가는 54,236,000원이며, 이는 토지 면적과 주변 시세를 고려한 기준이 될 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 상기 언급된 다양한 변수들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.