나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52021 [6] 전라남도 보성군 벌교읍 대포리 545 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 대포리 소재 "장동마을" 서측 인근[일련번호 1)] 및 남동측 인근[일련번호 2) ~ 10)]에 위치하며 주변은 농경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 해안 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하여 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) ~ 6), 8) ~ 10) 부정형 완경사로서 전(묵전)임. 일련번호 7) 사다리 완경사로서 전(묵전)임.

인접 도로상태

일련번호 1), 6), 8) ~ 10) 맹지임. 일련번호 2) ~ 5) 북측에 소폭의 비포장도로에 접함. 일련번호 7) 북서측에 노폭 약 4 ~ 5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 2) ~ 6), 8) ~ 10) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 7) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52021 (6)

소재지: 전라남도 보성군 벌교읍 대포리 545

용도: 전 (밭)

감정가: 26,865,000원

토지면적: 995.00㎡ (약 301평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 벌교농업협동조합 (추정)

건물면적: 0.00㎡

2. 입지조건

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 대포리 소재 "장동마을" 서측 및 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 해안 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 전(묵전) 상태이며, 일련번호에 따라 부정형 완경사 또는 사다리형 완경사 형태를 띠고 있습니다.

도로 상태는 일부 필지(일련번호 1, 6, 8-10)가 맹지이며, 일부는 소폭의 비포장도로 또는 약 4~5m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 속하며, 다양한 종류 및 거리별 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지(일련번호 7)는 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2010년 6월 29일 접수된 벌교농업협동조합의 근저당권(39,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 353,677,944원입니다.

소유권 이전 내역은 1995년 3월 31일 배순영, 2001년 3월 7일 서두석으로 확인됩니다.

이후 설정된 근저당, 가압류 등은 말소기준권리 이하 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 임야, 단독주택이 혼재하는 전형적인 농촌 지역에 속합니다.

주변에 "장동마을"이 위치하며, 해안과 인접한 입지적 특성을 가집니다.

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 예상됩니다.

계획관리지역으로 용도 지역상 개발 가능성이 있으나, 다양한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발에는 제약이 따를 수 있습니다.

일부 맹지 필지가 존재하여 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설, 의료, 교육 등 주요 생활 인프라는 벌교읍 소재지로 접근하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

본건 소재지 자체는 농경지 및 자연환경 위주의 조용하고 한적한 주거 또는 농업 환경을 제공합니다.

바다와 인접하여 해안 지역의 특성을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매각 불허가 및 입찰 보증금 몰수의 대상이 되므로 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

도로 접근성 제약: 일부 필지가 맹지로 분류되어 있어, 해당 필지의 활용을 위해서는 별도의 도로 확보 방안이 필요합니다.

토지 형태 및 경사: 완경사 지형으로, 토지 정지 작업 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 여러 종류의 가축에 대한 사육 제한 구역이 지정되어 있어, 해당 용도로의 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

준보전산지: 일부 필지가 준보전산지로 지정되어 산지 관련 규제를 받을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 현황 점유 관계 등을 추가로 파악할 필요가 있습니다. 다만, 현재 제시된 정보상 인수되는 임차인은 없습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 묘사상 혐오시설의 존재는 파악되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 최종 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 보성군 벌교읍에 소재한 토지 매각 물건으로, 총 면적 995㎡를 감정가 26,865,000원에 취득할 기회입니다.

권리관계가 비교적 깨끗하여 인수되는 부담은 적을 것으로 보입니다.

그러나 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 맹지, 경사지, 가축사육제한구역 등 토지 이용 및 개발에 있어 제약 사항이 존재하므로 이에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

자연 친화적인 환경을 선호하거나 농업, 농촌 개발 등에 관심 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적: 995㎡ 토지를 감정가 2,686만 5천원에 취득할 수 있는 잠재적 가치가 있습니다.

계획관리지역: 향후 토지 이용 계획에 따라 개발 가능성을 기대할 수 있는 용도 지역입니다.

정리된 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들이 모두 소멸 예정이므로 권리상 부담이 적습니다.

해안 지역 입지: 바다와 인접한 지역 특성을 활용한 투자 또는 주말 농장, 전원생활 등으로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 26,865,000원

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 일부 맹지, 경사지, 가축사육제한구역 등 제약 조건이 존재합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 26,865,000원 내외에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.