나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52021 [8] 전라남도 보성군 벌교읍 대포리 541-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 대포리 소재 "장동마을" 서측 인근[일련번호 1)] 및 남동측 인근[일련번호 2) ~ 10)]에 위치하며 주변은 농경지 및 임야, 단독주택 등이 소재하는 해안 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하여 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) ~ 6), 8) ~ 10) 부정형 완경사로서 전(묵전)임. 일련번호 7) 사다리 완경사로서 전(묵전)임.

인접 도로상태

일련번호 1), 6), 8) ~ 10) 맹지임. 일련번호 2) ~ 5) 북측에 소폭의 비포장도로에 접함. 일련번호 7) 북서측에 노폭 약 4 ~ 5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 2) ~ 6), 8) ~ 10) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 7) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52021 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 벌교농업협동조합 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 보성군 벌교읍 대포리 541-1

용도: 전 (농지)

토지면적: 922.00㎡ (약 279평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지매각 (전체 토지)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 23,972,000원

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: "장동마을" 서측 및 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 해안 농경지대로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형 및 사다리형으로 완경사지이며, 현재 전(묵전) 상태입니다.

* 인접 도로상태: 일부 필지(1, 6, 8-10)는 맹지이며, 일부 필지(2-5)는 소폭의 비포장도로, 다른 필지(7)는 노폭 약 4~5m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역이며, 다양한 가축사육 제한구역(닭, 오리, 개, 메추리 1500m, 돼지 2000m, 소 300-400m, 그 밖의 가축 500m, 젖소 700m)에 해당합니다. 일련번호 7번 토지는 준보전산지이기도 합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 대포리에 위치하고 있으며, "장동마을" 서측 및 남동측 인근의 해안 농경지대에 속합니다. 주변은 주로 농경지와 임야, 간간이 단독주택이 분포하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 주요 도로가 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 다만, 일부 토지가 맹지인 점은 접근성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 (매매): 서영권 (1999.08.02.)

* 근저당권 (공동담보): 벌교농업협동조합 (2010.06.29., 채권최고액 39,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 벌교농업협동조합 (2025.09.10., 청구금액 30,433,232원)

3.2. 권리 분석 결과

본 경매의 말소기준권리인 벌교농업협동조합의 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 지상권과 같은 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음을 확인했습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원.

현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 활용 가능성

본 물건은 농지(전)로서, 농업 경영 목적 또는 주말·체험영농 목적으로 취득이 가능합니다. 현재는 묵전 상태로 이용되지 않고 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획에 따라 다양한 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

4.2. 지역 개발 현황

보성군은 녹차밭, 바다, 갯벌 등 관광 자원을 보유하고 있으며, 벌교읍은 역사적인 홍교와 태백산맥 문학의 길 등이 있는 지역입니다. 이는 지역 부동산 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설 및 공공시설 접근성: 본건 소재지인 벌교읍은 기본적인 편의시설과 공공시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 거리는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

농지를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매각 불허가 및 입찰 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역 및 다양한 가축사육 제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 일련번호 7번 토지는 준보전산지 규제도 적용됩니다.

6.3. 도로 접근성 (맹지)

일부 토지(1, 6, 8-10)는 맹지이므로, 해당 토지의 원활한 이용을 위해서는 인접 토지와의 도로 확보 또는 협상이 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

현재 토지가 '묵전' 상태로 이용되지 않고 있어, 향후 토지 활용 및 개발 시 정비 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 보성군 벌교읍 대포리에 위치한 농지(전)로, 총 면적은 922.00㎡(약 279평)입니다. 감정가는 23,972,000원이며, 토지 매각 대상입니다. 권리관계는 명확하며 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 다만, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 일부 맹지 및 가축사육 제한 구역 지정 등 이용상의 제약이 존재합니다. 현재는 묵전 상태로 관리되지 않고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 가치: 농업 경영 또는 주말·체험영농 목적의 취득 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 토지 이용계획 변경 등 개발 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

* 지역 연계 관광 자원: 보성 및 벌교의 관광자원과 연계하여 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 일부 맹지 및 이용 제한 사항이 존재하므로 이를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, AI는 구체적인 예상 입찰가 산정 서비스를 제공하지 않으므로, 반드시 전문가와 상담하시거나 본인의 면밀한 시장 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.