나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87196 [1] 광주광역시 광산구 지죽동 764 광산엘리체레이크시티 103동 24층 2402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 지죽동 소재 "죽천제" 남측 인근에 위치하며, 부근은 미개발된
농경지 및 자연림, 단독주택 및 업무시설(오피스텔) 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 구분건물단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이
소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트평지붕 25층건내 제24층 제2402호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등
내벽: 벽지 및 타일붙임 등
창호: 새시창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 연접한 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 주출입로가 개설되어
있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 준공업지역이고, 소로1류(폭 10m-12m)(2021-07-15)(접합)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 거주인 부재로
내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가
하였음

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경87196 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 지죽동 764 광산엘리체레이크시티 103동 24층 2402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 270,000,000원

토지 면적: 42.19㎡

토지 지분: 42.1901㎡

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김

주의사항: 오피스텔임.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 지죽동 소재 "죽천제" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 미개발된 농경지, 자연림, 단독주택 및 업무시설(오피스텔) 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근은 자유로우나, 일반적인 대중교통 상황은 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하는 등 보통 수준입니다.

본건은 남동측으로 연접한 왕복 2차선 규모의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 준공업지역이며, 소로 1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있습니다.

주변 시설 관련하여, 현재 주변은 개발이 진행 중이거나 미개발된 지역이 일부 포함되어 있습니다. 대규모 편의시설이나 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 추후 지역 개발 방향에 따라 생활 환경이 변화될 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평지붕 25층 건물 내 제24층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 김 입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 25일 접수된 광주중부신용협동조합의 근저당(채권액 60,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리인 가압류(박남방), 강제경매(김주원), 압류(서광주세무서장, 서구, 광산구) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 73,127,400원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-09-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-09-27

대항력: 없음

비고:

임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수할 보증금은 0원입니다.

따라서, 권리관계는 비교적 깨끗하여 낙찰자는 명확한 권리 행사 및 명도 진행이 가능할 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 거래들이 있었습니다.

2025년 3월 19일: 230,000,000원 (전용면적 84.9768㎡, 17층)

2025년 5월 14일: 200,000,000원 (전용면적 84.9598㎡, 17층)

2025년 5월 28일: 265,910,000원 (전용면적 84.9598㎡, 12층)

최근 2025년 3월부터 5월 사이, 동일한 건물 내에서 전용면적 약 85㎡의 오피스텔이 20,000만원에서 26,591만원 사이에서 거래되었습니다.

본건은 24층으로, 거래된 사례들 중에서는 비교적 고층에 해당합니다.

1.4. 생활정보

본 건물에는 일반적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 2022년 5월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 방문 시 거주인이 부재하여 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 상태는 일반적인 현상 및 관리 상태를 가정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

주변 지역이 아직 개발이 완료되지 않은 농경지 및 자연림 등을 포함하고 있어, 향후 지역 개발 지연 또는 개발 방향에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

오피스텔 용도로 인해 주택 관련 대출 규제 및 세금 혜택 적용 시 아파트와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

광산엘리체레이크시티 103동 2402호는 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 권리 관계를 가지고 있습니다.

내부 상태 확인이 불가한 점은 단점으로 작용할 수 있으나, 일반적으로 통용되는 수준의 관리가 이루어졌다고 가정 시 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

주변 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있으나, 단기적으로는 주변 개발 상황을 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 권리 분석

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 예상

* 전용면적 84.96㎡ (약 25.7평)의 넓은 면적

* 주변 지역 개발에 따른 향후 가치 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

감정가는 270,000,000원입니다.

최근 2025년 3월부터 5월 사이의 유사 면적 오피스텔 매매가는 200,000,000원에서 265,910,000원 사이에 형성되어 있습니다.

본건은 24층이라는 장점을 고려할 때, 최근 고가 거래 사례인 265,910,000원 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 시장 시세를 고려하여 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 216,000,000원 ~ 243,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다.

입찰 시에는 내부 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

입찰 보증금은 최저매각가의 10%입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.