나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52123 [2] 전라남도 보성군 노동면 대련리 산37 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 노동면 대련리 소재 "대치마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답, 축사, 임야 등이 혼재하는 산림지대로서 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 본건의 인근까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

▷기호 1- 북서측 하향 경사진 부정형의 임야 등이며, 일부 도로임. ▷기호 2- 북서측 하향 경사진 부정형의 임야 등임.

인접 도로상태

▷기호 1- 본건 북서측으로 노폭 약3미터의 포장도로가 있음. ▷기호 2- 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

▷기호 1- 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 임업진흥권역<임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률>임. ▷기호 2- 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 임업진흥권역<임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52123 (2)

소재지: 전라남도 보성군 노동면 대련리 산37

용도: 임야

감정가: 33,555,600원

토지면적: 27,963.00㎡ (약 8,458.7평)

토지지분: 13,981.5㎡ (약 4,230.7평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

2. 입지조건

본건은 전라남도 보성군 노동면 대련리 소재 "대치마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 전, 답, 축사, 임야 등이 혼재하는 산림지대로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

본건 기호 1 토지는 북서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로가 접해 있으나, 기호 2 토지는 맹지입니다.

토지는 전반적으로 북서측 하향 경사진 부정형의 임야로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매로 진행되며, 채권자는 서OO입니다.

말소기준권리는 2025년 10월 1일 접수된 4번 주식회사 루멘전기 지분강제경매(서상선, 42,489,863원)입니다.

등기부등본상 소유권이전 기록들이 확인되나, 매각으로 인해 대부분 말소될 것으로 보입니다.

임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수 보증금은 0원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 존재하는 경우 인수될 수 있습니다.

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자우선매수신고가 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 농림지역, 생산관리지역에 속한 임야로, 전형적인 농림업 활동 지역에 해당합니다.

주변에 농경지, 축사, 임야 등이 혼재되어 있어 상업 시설이나 일반적인 도시형 상권은 형성되어 있지 않습니다.

지역 경제는 농업 및 임업, 축산업 기반으로 이루어져 있으며, 관련 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "대치마을" 인근에 위치하고 있어 기본적인 농촌 생활 인프라 접근이 가능합니다.

다만, 대규모 편의시설이나 의료, 교육 시설 등은 접근성이 떨어질 수 있으며, 차량 이동이 필수적일 수 있습니다.

주변에는 전, 답, 임야 등이 분포하여 전원 생활 또는 농업, 임업 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인해 소유권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 공동 소유자와의 관계 및 협력이 중요합니다.

공유자우선매수권 행사는 1회로 제한되나, 낙찰 후에도 기존 공유자가 우선 매수하여 소유권을 취득할 가능성이 있습니다.

기호 2 토지의 경우 맹지이므로, 도로 접근권 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지(보전산지), 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

특히, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 명시는 해당 권리자의 권리가 존속될 수 있음을 의미하며, 이는 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 보성군의 산림지대에 위치한 임야 일부 지분 매각 물건입니다.

농림지역 및 각종 개발 제한 구역에 속해 있어 토지 이용에 제약이 크며, 특히 맹지인 기호 2 토지의 활용 방안은 더욱 제한적입니다.

지분 매각, 공유자우선매수권, 그리고 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본건의 주요 리스크 요인으로, 투자 시 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

일반적인 부동산 투자보다는 특정 목적(예: 기존 공유자, 인접 토지 소유자, 산림 경영 등)을 가진 분에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본건의 주된 투자 포인트는 낮은 경쟁률 하에 잠재적 가치를 지닌 임야를 취득할 수 있다는 점입니다.

특정 용도(예: 장기적인 임업 경영, 전원 생활 터전 마련 등)로 활용하고자 하는 경우, 지분 매각 및 각종 제한 사항을 고려하여 신중하게 접근할 수 있습니다.

만약 지상권이 실질적으로 존재하지 않거나, 존재하더라도 협의를 통해 해소 가능하다면 활용 가치가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 33,555,600원입니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가격을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

그러나 지분 매각, 맹지(기호 2), 소멸되지 않는 지상권 가능성, 공유자우선매수권 등의 다수 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 최소한의 보수적인 접근이 필요합니다.

신중한 투자자라면 본건의 명확한 권리 관계와 토지 이용 제한 사항을 충분히 파악한 후, 희망 수익률 및 감내할 수 있는 리스크 수준에 맞춰 입찰가를 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확인 후 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.