나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52099 [2] 전라남도 순천시 황전면 황학리 633-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 황전면 황학리 소재 황학마을 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농촌마을과 주변의 경지정리지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지치 차량 접근 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

장방형의 평탄한 경지정리 답으로서 일부 지상에 묘목(철쭉 등)이 식재되어 있음.

인접 도로상태

공히 세로(가)의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3):농림지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52099 (2)

소재지: 전라남도 순천시 황전면 황학리 633-2

용도: 답 (논)

감정가: 31,375,000원

토지면적: 1255.00㎡ (약 379.6평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOO (한국농촌공사로 추정)

2. 입지조건

* 본건은 전라남도 순천시 황전면 황학리 소재 황학마을 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경은 농촌 마을과 경지 정리된 농경지대로 형성되어 있으며, 전반적으로 조용하고 한적한 농촌 분위기입니다.

* 차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인근 도로 상태는 세로(가)의 도로에 접해 있어 차량 통행이 가능합니다.

* 순천시 황전면은 순천시 북쪽에 위치하며, 섬진강을 경계로 구례군과 접하고 북쪽으로는 곡성군, 동쪽으로는 광양시와 인접한 지역입니다. 지역 특성상 산지가 많고 농경지가 협소한 편입니다.

* 순천완주고속도로가 황전면을 지나며 황전IC가 있어 이를 통한 광역 접근성이 양호한 편입니다.

* 철도 교통으로는 전라선 구례구역, 괴목역, 봉덕역 등이 인근에 위치합니다.

3. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2008년 4월 17일 접수된 한국농촌공사의 근저당권(채권최고액 25,660,000원)입니다.

* 경매 등기된 권리(채권자: 한국농어촌공사, 채권액: 12,672,940원)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 등기된 권리 역시 말소기준권리보다 후순위이므로, 특별한 이변이 없는 한 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요 정보는 없습니다. (해당 권리가 실제로 존재하는지, 존재한다면 어떠한 영향을 미치는지 추가 확인 필요)

* 등기부채권 총액은 25,660,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이 없거나 보증금이 없는 경우에 해당합니다.

4. 상권분석

* 본 물건 소재지는 농촌 마을과 경지정리지대로 이루어진 지역으로, 주변에 상업 시설이나 대규모 주거 단지는 형성되어 있지 않습니다.

* 지역의 주요 기능은 농업 생산 활동에 집중되어 있으며, 따라서 상업적 가치보다는 농지로서의 가치가 주된 평가 요인이 될 것으로 보입니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 귀농·귀촌 등에 대한 수요 변화에 따라 잠재적 가치 변화가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 농촌 지역에 위치하여 도심의 편의시설과는 거리가 있습니다.

* 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량을 이용하여 인근 읍·면 소재지나 순천 시내로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 농촌 생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

* 황전면에는 용소폭포, 황전휴게소 등 일부 관광 자원이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본 건은 농지이므로, 매수인은 관할 시·군·구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 10%가 몰수될 수 있으며, 매각 불허가 결정의 사유가 됩니다.

* 경계 측량 필요: 감정평가서상 "논둑이 제거된 상태임으로 경계 측량이 필요"하다는 언급이 있습니다. 이는 토지의 실제 경계와 공부상의 경계가 일치하지 않을 가능성이 있으며, 정확한 면적 및 경계 확인을 위해 측량이 필요함을 의미합니다.

* 지상 묘목(철쭉) 매각 제외: 토지 상에 식재된 묘목(철쭉)은 매각 대상에서 제외되므로, 매수인은 이를 별도로 처리하거나 인수해야 합니다.

* 농업진흥구역 및 가축사육제한구역: 본 건 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(200m, 500m 거리제한)에 해당합니다.

* 농업진흥구역 내에서는 농업 생산 및 농지 개량과 직접 관련된 행위 외의 토지 이용이 제한됩니다. (예: 건축물의 신축, 토지 형질 변경 등) 다만, 농업인 주택, 농수산물 가공·처리 시설 등 일부 시설은 농지전용허가를 받아 설치가 가능할 수 있으나, 관련 법규 및 지자체 조례 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 구역의 조례에 따라 가축 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

* 농지법상 제한: 일반인이 농업진흥구역 내 농지를 취득하는 데에 제한이 따를 수 있으며, 농업인 또는 농업법인만이 매매 및 임대가 가능할 수 있습니다. (단, 2025년부터 농업진흥구역 규제가 일부 완화되고 있다는 점도 참고할 수 있습니다.)

7. 투자 포인트

* 농업 생산 기반: 해당 토지는 경지 정리된 답으로, 농업 생산을 위한 기본적인 조건은 갖추고 있습니다.

* 광역 접근성: 순천완주고속도로 황전IC를 통해 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 농촌 지역의 매력: 조용하고 한적한 농촌 생활을 원하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 잠재적 규제 완화: 농업진흥구역 관련 규제가 점진적으로 완화될 가능성이 있어, 향후 토지 활용 방안에 대한 재검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 건은 순천시 황전면의 농촌 지역에 위치한 답(논)으로, 토지 자체의 경매 물건입니다. 농업진흥구역 및 가축사육제한구역 등에 속해 있어 토지 이용에 법적 제한이 따르므로, 매수인은 이러한 규제 사항을 충분히 인지하고 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 주변 환경은 농촌 특유의 조용함과 자연 경관을 갖추고 있으며, 광역 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 농지 외 다른 용도로의 활용은 법적 제약이 클 것으로 예상됩니다. 실수요자(영농 목적) 또는 농업 관련 투자자에게 적합할 수 있으나, 엄격한 법규 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 토지 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 권리 분석 결과, 토지 이용 제한 등 종합적인 시장 분석과 전문가의 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.