나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85145 [2] 전라남도 곡성군 오산면 운곡리 72-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 곡성군 오산면 운곡리 소재 "외운마을" 남동측 인근에 위치하고, 주변은
전,답 등이 소재하는 마을주변농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 묵전임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) : 맹지임.
일련번호 3) : 남측으로 노폭 약 3m의 시멘트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2), 3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호 3) 지상에 별지 사진용지와 같이 감나무 등 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)
-묵전이며, 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경85145 (2)

소재지: 전라남도 곡성군 오산면 운곡리 72-3

토지 용도: 전 (밭)

감정가: 282,922,000원

토지 면적: 2588.00㎡ (약 783평)

토지 지분: 2588㎡

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 순창새마을금고 (추정)

2. 입지조건

본건은 전라남도 곡성군 오산면 운곡리 소재 "외운마을" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 전, 답 등이 소재하는 마을 주변 농경지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 일부 토지는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 다른 일부는 남측으로 폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 형태는 부정형이며, 완경사지로서 현재 묵전(묵혀둔 땅) 상태입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 가축)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 말소기준권리(2020년 3월 18일 접수된 순창새마을금고의 근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 114,000,000원이며, 현재 진행 중인 임의경매개시결정 채권액은 128,229,172원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으며, 인수될 권리 또한 없습니다.

감정평가요약 및 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지대로서 주변은 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통 접근성은 보통 수준입니다.

오산면 소재지나 인근 지역에 기본적인 상업 시설 및 편의 시설이 있을 것으로 예상되나, 상세한 상권 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

주변으로 마을이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설을 이용하기 위해서는 차량을 통한 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 토지 일부가 도로에 접하지 않아 건축이나 활용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

묵전 및 경사지: 현재 이용되지 않는 농지이며 완경사지이므로, 토지 활용을 위해서는 별도의 정비 및 토목 공사가 필요할 수 있습니다.

농지취득자격증명 제출 의무: 매수인은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 있습니다.

경계측량 필요: 매각 물건지 경계면에 인접하여 주택의 일부가 있어 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

제시외 물건 포함/제외: 감나무 등 수목은 매각에 포함되나, 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

가축사육제한구역: 향후 토지 이용 시 가축 사육에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 곡성군 오산면의 농경지대로, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 일부 맹지와 경사지라는 점, 그리고 경계측량이 필요하다는 점 등 고려해야 할 사항이 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역으로 향후 건축 등 다양한 활용 가능성을 가지고 있으나, 가축사육제한구역 지정은 추가적인 제약 사항으로 작용할 수 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

농지법 시행 이전부터 형질이 변경되었으나 지목이 농지로 남아 있는 토지의 경우, 지목 현실화 작업으로 인해 토지 가치가 상승할 수 있다는 점을 고려할 수 있습니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어, 농지 활용 외에 향후 개발 가능성도 잠재적으로 기대해볼 수 있습니다.

곡성군 지역은 광주광역시와의 접근성이 개선되면서 투자 가치가 높아질 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 282,922,000원을 기준으로 하되, 본건의 맹지, 묵전, 완경사지, 경계측량 필요성, 농지취득자격증명 제출 의무 등 제반 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

입찰 희망가는 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 검토하여 주변 물건과의 비교 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 절차를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

주변 토지 거래 사례 및 해당 지역의 개발 계획 등을 추가적으로 조사하여 투자 가치를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가 대비 입찰 참여자들의 경쟁 심리 및 토지의 실질적인 활용 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.