나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81471 [1] 광주광역시 북구 충효동 777 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 충효동 소재 "충효저수지" 남동측 인근에 위치하며 주위는
조성중인 생태마을, 농경지, 묘지, 임야 등임.

교통상황

본건 북서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형으로 휴경지, 일부 도로, 일부 선하지(등기사항전부증명서상 154킬로볼트, 지표 면적 437㎡)임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 서측 경계선 내외로 막다른 세로(경운기 간신히 통행 추정)가 통과함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 개발제한구역임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

묵전임.
지적도상 맹지이나, 서측 경계선 내외로 막다른 세로가 통과함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81471 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서광주농업협동조합

매각대상: 토지매각

감정가: 42,705,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 광주광역시 북구 충효동 777

용도: 전 (밭)

토지면적: 949.00㎡ (약 287평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 선순위지상권

주의사항: 묵전임. 지적도상 맹지이나, 서측 경계선 내외로 막다른 세로가 통과함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 북구 충효동 소재 "충효저수지" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 조성 중인 생태마을, 농경지, 묘지, 임야 등으로 이루어져 있습니다. 충효동 일대는 역사문화자원이 풍부한 지역으로, 충효동 왕버들 군과 충효동 정려비각 등이 있습니다. 또한, 생태문화마을 조성 사업이 진행 중인 지역으로, 이는 향후 지역의 변화 가능성을 시사합니다.

2.2. 교통상황

본 건 북서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 다소 불편할 수 있습니다. 지적도상 맹지이나, 서측 경계선 내외로 막다른 세로(경운기 간신히 통행 추정)가 통과하여 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지 형태는 부정형입니다. 현재 휴경지 상태이며, 일부는 도로, 일부는 한국전력공사 구분지상권 설정 지역(등기사항전부증명서상 154킬로볼트, 지표 면적 437㎡)으로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 개발제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2022년 6월 21일 접수된 서광주농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

주요 인수되는 권리는 을구 순위 1번(2008.10.30. 등기)의 구분지상권입니다. 이 구분지상권은 한국전력공사가 설정한 것으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 권리는 토지 437㎡에 설정되어 있으며, 154킬로볼트 관련 사항으로 추정됩니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부등본상 을구 7번 근저당(서광주농업협동조합) 및 갑구 10번 임의경매(서광주농업협동조합) 등은 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에는 인수할 보증금 합계 0원의 임차인이 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 토지는 광주광역시 북구 충효동의 농경지, 임야, 조성 중인 생태마을 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 현재로서는 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는 자연 환경 및 개발 예정 지역으로 보입니다. 인근의 충효저수지 등 자연 경관과 연계된 관광 또는 생태 관련 시설 개발의 잠재력은 있으나, 개발제한구역 등 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

5. 생활정보

주변은 농경지, 임야, 묘지 등이 분포하고 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 조성 중인 생태마을이 인근에 있어 향후 생활 편의시설의 확충 가능성도 있습니다. 다만, 현재로서는 도심의 편의시설 접근성이 높지 않을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 구분지상권 인수: 한국전력공사의 구분지상권(437㎡)을 매수인이 인수해야 하므로, 해당 토지 이용에 제약이 발생합니다. 이는 토지의 활용 가치를 크게 저하시킬 수 있는 주요 리스크입니다.

* 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이며, 인접한 세로는 매우 협소하여 차량 통행이 어렵습니다. 이는 건축이나 개발 시 진입로 확보에 문제가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 묶여 있어 건축 등 토지 개발에 대한 규제가 강합니다.

* 묵전 상태: 현재 밭으로 이용되지 않고 방치된 상태(묵전)로, 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 충효동에 위치한 토지로서, 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지이며, 특히 한국전력공사의 선순위 구분지상권을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 묶여 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 이러한 점들을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 한국전력공사와의 협의를 통한 권리 해소 등)을 가진 경우에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가능성: 장기적으로 지역 개발(생태마을 조성 등)이나 토지이용규제 완화 시 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 불확실성이 매우 높습니다.

* 자연 환경: 충효저수지 인근의 자연 환경은 휴양 또는 생태 관련 시설의 잠재적 가치를 지닐 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 42,705,000원입니다. 그러나 위에서 언급된 선순위 구분지상권 인수, 맹지, 개발제한구역 지정 등 중대한 권리 및 이용상의 제약 사항을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 권리의 영향력과 향후 토지 활용 가능성을 충분히 고려하여 매우 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.