나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85701 [1] 광주광역시 북구 일곡동 848-2 101동 14층1407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 "일동중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 아파트 중 제14층 제1407호로서
외벽 : 시멘트몰탈페인팅
내벽 : 벽지,타일 등 마감
창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경85701 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 일곡동 848-2 101동 14층 1407호

용도: 아파트

건물명: 대림1차 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 140,000,000원

토지면적: 28.17㎡ (약 8.52평)

건물면적 (전용면적): 49.94㎡ (약 15.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 북구 일곡동에 소재하며, "일동중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 내역이 존재하며, 본 경매와 관련된 여러 압류 및 가압류, 강제경매 개시 결정 등기가 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 '갑7'의 세종세무서장의 압류(2024.02.14.)이며, 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, '을10' 주택임차권(박형민)은 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-02-15

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '을10' 주택임차권으로 등기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, '을10'의 박 임차인의 주택임차권은 대항력이 있어 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차인의 보증금 145,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 잔액을 매수인이 추가로 인수해야 하는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

감정평가서 요약에 따르면, 본건 주위는 근린생활시설이 소재하는 주거지대이므로 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주거지 환경 분석에 따르면, 해당 물건지 주변에 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 또는 상세 지도 검색을 통해 확인할 필요가 있을 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 인근에 '일동중학교'가 위치하여 자녀들의 통학이 용이한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 145,000,000원입니다. 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 상승할 수 있습니다. 현재 물건의 감정가(140,000,000원)와 유사한 크기의 최근 매매가(135,000,000원)를 고려할 때, 보증금 전액 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 미납 관리비

2024년 6월부터 약 400,000원/월의 관리비가 미납된 상태입니다. 일반적으로 미납 관리비는 매수인이 인수하게 될 가능성이 높으므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 미납액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 기타 위험 요소

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 매각 결과에 따라 본 건의 매각 과정에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 일곡동의 주거지역에 위치한 아파트입니다. 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금(145,000,000원)이 매수인이 인수해야 하는 큰 부담으로 작용합니다. 이는 물건의 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 투자 시 신중한 권리 분석과 추가 비용 산정이 반드시 필요합니다. 미납 관리비 또한 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주 북구 일곡동의 정주 여건이 비교적 양호한 주거지대에 위치.

* 인근에 학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있음.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 충분한 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있음. (단, 매우 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적(49.94㎡)과 유사한 최근 매매 사례는 2026년 5월 13일 135,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 140,000,000원입니다.

그러나 본 물건에는 145,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금이 인수될 가능성이 높아, 매수인의 총 실질 부담액은 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액이 됩니다.

만약 인수되는 보증금이 전액 변제되지 않고 잔액이 매수인에게 부담된다면, 현재의 시장 가치를 고려할 때 입찰가 산정에 매우 높은 위험이 따릅니다.

가장 유사한 크기의 단위(49.94㎡)의 최근 매매가(135,000,000원)를 기준으로 하되, 인수되는 보증금(145,000,000원)과 미납 관리비 등을 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

인수되는 보증금 총액을 고려하면, 현재 시세(135,000,000원)를 초과하는 금액으로 입찰할 경우 손실이 발생할 가능성이 높습니다.

이에 따라, 본 물건의 시장 가격을 고려한 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제시합니다. 이는 낙찰 후 인수되는 보증금(145,000,000원)이 추가로 발생할 수 있다는 점을 감안한 매우 신중한 예상이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 인수 보증금 발생 여부 및 배당 결과를 면밀히 파악한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.