나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32575 [3] 전라남도 나주시 금천면 신가리 596-8 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 신가리 소재「신촌마을」북동측 및 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 과수원, 주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1) 사다리형의 단독주택 건부지, 본건 3,4) 사다리형의 과수원, 본건 5) 세장형의 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 1,4)는 북측으로 포장도로가 개설되어 있음.
(본건 4)는 구거가 복개되지 않은 상태로 도로와 단절된 상태임.)
본건 3)은 맹지임.
본건 5)는 동측으로 포장농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1,3,4> 토지이용계획확인원상,
생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
<본건 5> 토지이용계획확인원상,
농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건 각 필지별 경계구분없이 이용중으로 지적경계확인을 위하여 지적경계복원측량이 필요하니 참고하시기 바람.
㉡ 본건 3,4) 각 지상에 배나무(지지대 포함) 등의 유실수가 식재되어 있어 필지별 개략적인 경계를 특정한 후 필지별 수목 수량을 파악하여 토지와 일괄로 평가한 후 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람.
㉢ 본건 1,4) 지상에 제시외건물이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 2-가)는 조적조 슬래브지붕 단층 건으로,
외 벽: 적벽돌마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽: 벽지, 타일마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, LPG설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건 건물에 제시외건물이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.
㉡ 제시외건물 ㄹ)은 본건 1)과 본건 4) 지상에 걸쳐 소재하니 업무진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32575 (3)

* 소재지: 전라남도 나주시 금천면 신가리 596-8

* 용도: 답

* 감정가: 276,184,000원

* 토지면적: 3002.00㎡ (약 908.15평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 신가리 소재「신촌마을」북동측 및 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 과수원, 주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본건 1) 및 4) 토지는 북측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

본건 4) 토지는 구거가 복개되지 않은 상태로 도로와 단절된 상태입니다.

본건 3) 토지는 맹지입니다.

본건 5) 토지는 동측으로 포장농로가 개설되어 있습니다.

* 혐오시설 유무

별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 하지만, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역에 해당하므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리

을3, 근저당권, 금천농업협동조합, 2017-04-19 접수, 채권금액 136,000,000원

* 매각으로 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 근저당권, 강제경매 개시결정 등기 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인은 없는 것으로 파악되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본 물건은 농경지, 과수원, 주택 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변 마을과의 연계성은 있으나, 상업 시설이나 주요 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아 해당 지역의 상권 형성은 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보

본건 소재지인 나주시 금천면은 농촌 지역의 특성을 가지며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 차량 접근성은 양호한 편이나 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 특별매각조건으로 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

* 맹지 및 도로 단절: 본건 3) 토지는 맹지이며, 4) 토지는 구거로 인해 도로와 단절되어 있어 접근성에 제약이 있습니다.

* 제시외건물 존재: 본건 1) 및 4) 토지 지상에 제시외건물이 소재하고 있어, 경매 진행 시 소유권 및 일괄 경매 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 경계 확인 필요: 각 필지별 경계 구분 없이 이용 중이므로, 정확한 지적 경계 확인을 위한 복원 측량이 필요합니다.

* 토지이용계획 확인:

* 본건 1,3,4) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m), 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

* 본건 5) 토지는 농림지역(2023-04-20), 농업진흥구역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m), 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제한이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 나주시 금천면 신가리에 위치한 토지 매각 건으로, 농업진흥구역 및 생산관리지역에 포함되어 농업적 활용 가능성이 높습니다. 하지만 맹지, 도로 단절, 제시외건물 존재, 농지취득자격증명 제출 필수 등의 여러 제약 조건을 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 토지 이용 계획과 관련된 제한 사항들을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 농업진흥구역 및 농림지역 포함: 농업 관련 사업이나 농지 취득 목적에 부합할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 접근성으로 인한 경쟁률 감소 가능성: 일부 토지의 접근성 제약은 높은 경쟁률을 완화시킬 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 향후 지역 개발이나 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 276,184,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 거래 사례, 현장 조사 결과, 권리 분석 내용, 토지 이용 계획 및 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 인수해야 할 부담이나 추가로 소요될 비용(측량비, 농지취득자격증명 발급비 등)을 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.