나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89529 [2] 전라남도 영광군 법성면 법성리 15-5 클래스빌 제4층 제403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재 "법성초등학교"서측 인근에 위치한"클래스빌 제4층 제402호, 제403호"로 주위는 연립주택단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건 기호(1-가),(2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층 중 제4층 제402호, 제4층 제403호로서
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 급배수위생설비 중 급배수위생설비 배관 등만 설치되어 있고 난방설비는 바닥 배관 등만 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(양,사슴,말,소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

2025.01.26.자 부동산현황조사보고서에 의하면 공사진행중 중단상태라고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경89529 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 영광군 법성면 법성리 15-5 클래스빌 제4층 제403호

용도: 연립주택

건물 명칭: 클래스빌

집합건물 표제부 정보:

신주소: 전라남도 영광군 샘목로 7-1 (법성면 법성리)

건축 구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택

층수: 지하 0층, 지상 4층

총 면적: 2328.445㎡

건축 허가일: 2009.06.11

사용 승인일: 2010.07.08

1.3. 면적 정보

토지 면적: 186.42㎡ (약 56.39평)

토지 지분: 186.4208㎡ (약 56.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 102.80㎡ (약 31.09평)

건물 지분: 102.7966㎡ (약 31.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 200,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재 "법성초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 단지 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소, 젖소(건축연면적 2500㎡ 미만), 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 속합니다.

2.4. 주변 시설

법성초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주거 및 상가 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근이 가능한 것으로 보입니다. 시뮬레이션된 지역 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 주요 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본 건은 집합건물로, 등기부등본상 다수의 권리 변동 사항이 존재하나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 권리들입니다. 현재 진행 중인 경매는 광주지방법원의 임의경매 개시 결정에 따른 것입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전 (등기구분: 갑15, 접수일자: 2019-08-26): 박재현

* 근저당권 (등기구분: 을3, 접수일자: 2019-08-26, 권리금액: 336,000,000원, 말소기준권리): 주월새마을금고 (말소)

* 소유권 이전 청구권 가등기 (등기구분: 갑20, 접수일자: 2021-08-11): 김성우 (말소)

* 가압류 (등기구분: 갑22, 접수일자: 2021-09-15, 권리금액: 78,363,815원): 한국자산관리공사 (말소)

* 가압류 (등기구분: 갑23, 접수일자: 2021-10-06, 권리금액: 101,135,627원): 한국자산관리공사 (말소)

* 근저당권 (등기구분: 을6, 접수일자: 2022-10-11, 권리금액: 16,500,000원): 박덕희 (말소)

* 압류 (등기구분: 갑24, 접수일자: 2023-04-06): 영광군 (말소)

* 임의경매개시결정 (등기구분: 갑27, 접수일자: 2025-01-03, 권리금액: 296,528,001원): 주월새마을금고 (말소). 본 사건(2024타경89529) 등기부채권 총액: 531,999,442원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 법성면 법성리는 연립주택 단지와 상가가 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다. 다만, 지역의 전반적인 개발 정도나 주요 상업 시설의 밀집도 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 고려할 때, 해당 지역은 비교적 최근에 건축된 신축 빌라 단지가 형성되어 있는 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설: 법성초등학교가 인근에 위치하며, 상가 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 상태: 기본적인 급배수위생설비 배관 및 난방설비 바닥 배관 등은 구비되어 있으나, 공사 진행 중 중단된 상태라는 점이 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공사 중단 상태: 가장 큰 리스크 요인으로, 2025년 1월 26일자 부동산 현황 조사 보고서에 따르면 공사진행이 중단된 상태입니다. 이로 인해 건물의 완성도, 하자 여부, 추가 공사 비용 및 기간에 대한 불확실성이 매우 큽니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 531,999,442원에 달하며, 이는 감정가 200,000,000원을 크게 상회합니다. 채무 관계가 복잡할 수 있으며, 낙찰 후에도 추가적인 채권 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 없을 가능성도 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 인수할 권리(대항력 있는 임차인 등)가 없는지 추가 확인이 필요합니다. (현재 인수 보증금 0원으로 명시됨)

7. 종합 의견

본건은 전라남도 영광군에 위치한 연립주택으로, 넓은 면적(건물 약 31.09평, 토지 약 56.39평)을 소유할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 현재 공사가 중단된 상태라는 점은 치명적인 단점으로 작용하며, 이로 인해 정상적인 주택으로 사용하기까지 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 감정가를 초과하는 채무 총액은 경매 절차의 안정성에 대한 우려를 낳을 수 있습니다. 투자 시에는 공사 재개 및 완료 가능성, 추가 투입될 비용, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 건물 102.80㎡(약 31.09평)와 토지 지분 186.42㎡(약 56.39평)를 소유할 수 있는 기회입니다.

* 잠재적 가치 상승: 공사 중단 상태를 해결하고 완공 시, 현재 시세 대비 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 법성 지역의 주거 수요: 법성면 지역의 주택 수요 및 공급 상황에 따라 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다. 최근 유사 단지(더원스마트시티, 약 84㎡)의 매매가가 155,000,000원에서 175,000,000원 수준임을 고려할 때, 건물 면적 102.80㎡(약 31.09평)를 고려하면 완성 시 210,000,000원 내외의 가치를 가질 수 있습니다.

그러나 현재 공사가 중단된 상태이므로, 이로 인한 가치 하락분을 크게 반영해야 합니다. 공사 재개 및 완료에 필요한 비용, 하자 보수 비용, 불확실한 시장 상황 등을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 잠재적 리스크와 추가 투입될 비용을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 160,000,000원 사이로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 공사 중단 상태의 정확한 진척도와 필요한 복구 비용을 면밀히 파악한 후, 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.