나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89529 [1] 전라남도 영광군 법성면 법성리 15-5 클래스빌 제4층 제402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재 "법성초등학교"서측 인근에 위치한"클래스빌 제4층 제402호, 제403호"로 주위는 연립주택단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건 기호(1-가),(2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층 중 제4층 제402호, 제4층 제403호로서
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 급배수위생설비 중 급배수위생설비 배관 등만 설치되어 있고 난방설비는 바닥 배관 등만 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(양,사슴,말,소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

2025.01.26.자 부동산현황조사보고서에 의하면 내부공사진행중 중단상태라고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경89529 (1)

소재지: 전라남도 영광군 법성면 법성리 15-5 클래스빌 제4층 제402호

용도: 연립주택

감정가: 206,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 192.92㎡ (약 58.36평)

건물면적: 106.38㎡ (약 32.18평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 클래스빌 (더원스마트시티)

건축구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2010년 07월 08일 (사용승인일 기준)

총 층수: 지상 4층

본건 위치: 4층 제402호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재 "법성초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 연립주택 단지와 상가 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 08월 26일 접수된 주월새마을금고의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 소유권이전청구권가등기 (갑20) 등은 소멸 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대관계가 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 현장 조사 및 추가 확인해야 합니다.

3.4. 총 등기부 채권액

등기부상 채권 총액은 531,999,442원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 법성면 법성리는 연립주택 단지와 소규모 상가가 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 법성초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

법성초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 편의 및 부대시설

주변에 상가가 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 공사 중단 상태

2025년 01월 26일자 부동산 현황 조사 보고서에 따르면, 본건 내부 공사가 진행 중 중단된 상태라고 합니다. 이는 미완성 상태이거나 하자 보수가 필요함을 의미하며, 추가적인 공사 비용 발생 가능성이 높습니다.

6.2. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 환경 관련 사항

주변 지역(법성면)에서 과거 쓰레기 매립장 운영과 관련된 침출수 및 악취 문제가 제기된 이력이 있습니다. 본건 물건 자체의 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 광범위한 지역 환경에 대한 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재 연립주택으로, 법성초등학교 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 그러나 내부 공사가 중단된 상태라는 점은 심각한 하자 요인이자 투자 가치 하락 요인으로 작용할 것입니다. 이러한 리스크 요인을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

법성초등학교 인근의 주거 단지로, 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

8.2. 잠재적 가치

공사 중단 상태로 인해 시세 대비 저가 매수가 가능하다는 점은 투자 포인트가 될 수 있습니다. 다만, 총 공사 및 수리 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 단지(더원스마트시티)의 84.0365㎡ (약 25.42평) 면적의 거래가는 2025년 8월 175,000,000원, 2026년 3월 164,000,000원 ~ 155,000,000원 수준입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 610만원 ~ 690만원 수준입니다.

9.2. 본건 물건 가치 평가

본건은 106.38㎡ (약 32.18평)으로, 유사 시세 물건보다 면적이 넓습니다. 만약 완공된 상태라면 시장 가격은 약 207,000,000원 이상으로 추정됩니다. 이는 감정가(206,000,000원)와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

하지만, 내부 공사 중단 상태라는 점은 시세를 크게 하락시키는 요인입니다. 정확한 공사 완료 예상 비용을 산정하기는 어렵지만, 이로 인한 가치 하락은 상당할 것으로 예상됩니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

감정가 206,000,000원을 기준으로, 공사 중단으로 인한 리스크와 예상 공사 비용(최소 3천만원 이상 예상)을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 인수되는 보증금이 없으므로 낙찰가 전액이 실질적인 매수 비용이 됩니다.

따라서, 투자 가치를 확보하기 위해서는 감정가 대비 상당한 할인이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 단순 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 전문가 상담, 추가 권리 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 공사 중단 상태에 대한 면밀한 조사와 예상 수리 비용 산정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.