나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32575 [2] 전라남도 나주시 금천면 신가리 532-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 신가리 소재「신촌마을」북동측 및 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 과수원, 주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1) 사다리형의 단독주택 건부지, 본건 3,4) 사다리형의 과수원, 본건 5) 세장형의 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 1,4)는 북측으로 포장도로가 개설되어 있음.
(본건 4)는 구거가 복개되지 않은 상태로 도로와 단절된 상태임.)
본건 3)은 맹지임.
본건 5)는 동측으로 포장농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1,3,4> 토지이용계획확인원상,
생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
<본건 5> 토지이용계획확인원상,
농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건 각 필지별 경계구분없이 이용중으로 지적경계확인을 위하여 지적경계복원측량이 필요하니 참고하시기 바람.
㉡ 본건 3,4) 각 지상에 배나무(지지대 포함) 등의 유실수가 식재되어 있어 필지별 개략적인 경계를 특정한 후 필지별 수목 수량을 파악하여 토지와 일괄로 평가한 후 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람.
㉢ 본건 1,4) 지상에 제시외건물이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 2-가)는 조적조 슬래브지붕 단층 건으로,
외 벽: 적벽돌마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽: 벽지, 타일마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, LPG설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건 건물에 제시외건물이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.
㉡ 제시외건물 ㄹ)은 본건 1)과 본건 4) 지상에 걸쳐 소재하니 업무진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32575 (2)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 328,768,498원

1.2. 소재지및이용현황

소재지: 전라남도 나주시 금천면 신가리 532-1

용도: 과수원

본건은 전라남도 나주시 금천면 신가리 소재「신촌마을」북동측 및 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 과수원, 주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

본건 1)은 사다리형의 단독주택 건부지, 본건 3,4)는 사다리형의 과수원, 본건 5)는 세장형의 답으로 이용중임.

1.3. 면적및감정가

토지면적: 2960.00㎡ (약 895.55평)

토지지분: 2960㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 1.69㎡

감정가: 328,768,498원

1.4. 매각대상및종류

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.5. 채권자및특이사항

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 제시외 건물 포함, 일괄매각.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 신가리 소재「신촌마을」북동측 및 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 과수원, 주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

2.3. 인접도로상태

본건 1,4)는 북측으로 포장도로가 개설되어 있음.

본건 4)는 구거가 복개되지 않은 상태로 도로와 단절된 상태임.

본건 3)은 맹지임.

본건 5)는 동측으로 포장농로가 개설되어 있음.

2.4. 토지이용계획및제한상태

<본건 1,3,4> 토지이용계획확인원상, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

<본건 5> 토지이용계획확인원상, 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권이전은 2000년 10월 25일에 이승면에게 매매로 이루어졌음.

근저당권은 2001년 8월 14일 금천농업협동조합(40,000,000원)과 2006년 4월 13일 금천농업협동조합(180,000,000원)이 설정되었음.

강제경매는 2025년 4월 15일 주식회사중원산전(274,929,324원)에 의해 개시되었음.

3.2. 인수되는권리및소멸되는권리

말소기준권리인 2001년 8월 14일자 근저당권보다 선순위에 있는 권리는 없으므로, 경매개시결정에 따른 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 지상권의 존재 가능성이 있으므로 별도 확인이 필요함.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보상 임차인 현황은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 채권총액

등기부채권 총액: 220,000,000원 (근저당권 합계).

4. 상권분석

4.1. 주변지역특성

본 물건지 주변은 농경지, 과수원, 일부 주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역임.

4.2. 농업잠재력

과수원 및 답으로 이용 중인 토지로서, 지역 특성상 농업 관련 투자 또는 농가 주택 신축 등의 잠재력을 고려할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건 1)은 사다리형의 단독주택 건부지로 이용 중이며, 건물은 조적조 슬래브지붕 단층으로 외벽은 적벽돌마감, 내벽은 벽지, 타일마감 등으로 되어 있고, 창호는 샷시임. 주택으로서 일반적인 급·배수, 위생, 전기, LPG, 난방 설비가 되어 있음.

5.2. 주변편의시설

본건은 농촌 지역에 위치하여 대규모 상업시설이나 편의시설은 인근에 부족할 수 있으나, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통 및 생활 연계는 가능한 수준임.

5.3. 주변혐오시설

나주시 공산면과 왕곡면 일대에 폐기물 중간처리시설 설치 계획이 있는 것으로 확인되었으며, 이에 대한 주민 반대 움직임이 일부 나타나고 있음. 또한, 나주시 공산면 소재 위생매립장 내 폐 스티로폼 용융시설과 관련된 논란이 있었음. 본건의 직접적인 인근 지역에 대한 혐오시설 정보는 명확히 확인되지 않으나, 광범위한 지역 차원에서는 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 존재함.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득자격증명필요성

본건은 농지로서, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 소유권 이전이 가능함. 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

6.2. 토지접근성문제

본건 3) 토지는 맹지이며, 본건 4) 토지는 구거로 인해 도로와 단절되어 접근성에 문제가 있을 수 있음.

6.3. 경계확인및측량필요성

본건 각 필지별 경계 구분 없이 이용 중으로, 정확한 경계 확인을 위해 지적경계복원측량이 필요함.

6.4. 미등재건물및수목

본건 1,4) 지상에 제시외 건물이 소재하며, 본건 3,4) 지상에는 배나무 등 유실수가 식재되어 있음. 제시외 건물 및 수목은 토지와 일괄 매각되나, 경매 진행 시 소유권 및 일괄 매각 여부를 재확인할 필요가 있음.

6.5. 토지이용제한

생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

7. 종합의견

7.1. 물건개요

본건은 나주시 금천면에 위치한 과수원 및 농지로서, 토지매각 대상이며 제시외 건물과 수목을 포함하여 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건임.

7.2. 주요고려사항

농지취득자격증명 발급은 필수적이며, 맹지 및 도로 단절로 인한 접근성 문제, 경계 확인을 위한 측량 필요성, 제시외 건물 및 수목의 포함 여부 확인 등이 중요함. 또한, 지역 내 폐기물 처리시설 관련 이슈가 있음을 인지할 필요가 있음.

8. 투자포인트

8.1. 농업투자기회

농림지역 및 농업진흥구역에 포함된 토지로서, 농업 경영을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있음.

8.2. 잠재적가치상승가능성

향후 지역 개발 계획 또는 토지 이용 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 농지로서의 가치가 주를 이룰 것으로 판단됨.

9. 예상입찰가

9.1. 감정가기준

본건의 감정가는 328,768,498원임.

9.2. 보증금정보

경매 입찰 시 통상적으로 감정가의 10%에 해당하는 입찰 보증금이 요구됨. 다만, 본건은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 특별 매각 조건이 있으므로 유의해야 함.

9.3. 입찰가산정시참고사항

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 시세, 주변 낙찰 사례, 권리 분석 결과, 명도 가능성, 그리고 농지취득자격증명 발급의 확실성 등을 종합적으로 고려해야 함. 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어려우므로, 전문가와 상담하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.