나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6099 [1] 충청남도 아산시 음봉면 소동리 26-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2024.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 소동리 소재 "바래미저수지" 서측 인근에 위치하며 주위는 공장,주택,농지등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1-3) 토지는 대체로 사다리형 토지로서 토지조성공사가 되어 있는 현황 "주거나지" 상태임.

기호(4) 토지는 대체로 사다리형 토지로서 현황 "다가구주택 신축중(공사중단)" 상태임.

기호(5) 토지는 부정형 토지로서 현황 "다가구주택 신축중(공사중단)" 상태임.

기호(6-9) 토지는 부정형 토지로서 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1-5)토지 동측으로 약6미터의 도로(기호6-9)에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)-(5)
계획관리지역(국토계획/관리지역) , 성장관리계획구역(음봉35(일반형))
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 (6)
계획관리지역(국토계획/관리지역) , 성장관리계획구역(음봉35(일반형)) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>
기호(7)
계획관리지역(국토계획/관리지역) , 성장관리계획구역(음봉35(일반형)) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>
기호(8),(9)
계획관리지역(국토계획/관리지역) , 성장관리계획구역(음봉35(일반형))
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

기호(1-3)토지는 지목상 "과수원"이나 현황 "주거나지"로 이용중임.
기호(4-5)토지는 지목상 "과수원"이나 현황 "다가구주택(공사중단)"의 건부지로 이용중임.
기호(7)토지는 지목상 "임야"이나 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10,11) 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서
외벽: 석재붙임 마감등임
내벽: 미시공상태임.
창호: 미시공상태임.

이용상태

기호(10,11)은 현황 단독주택(다가구주택) 신축중(공사중단) 상태임.

설비내역

기호(10,11) 건물은 전기설비등은 되어 있는 것으로 보이며, 위생설비등은 미설치되어있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

기호(10,11) 건물은 현황 단독주택(다가구주택)신축(공사중단)상태로서 건물의 등기부등본은 등재되어있으나 준공이 되지않은 상태로 건축물대장 미등재상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-구체적인 임대차 관계는 미상임.
-기호(10,11) 건물은 현재 시공이 중단된 상태로 유치권행사중임.

물건 비고

일괄매각, 목록10. 11.은 건물에 대한 유치권행사중이라는 표시가 있으며 건물의 등기부등본은 등재되어 있으나 준공이 되지 않은 상태로 건축물대장 미등재 상태임, 목록 1~5 지상의 제시외 컨테이너 및 건축자제는 매각제외. 목록 1~3 지목 과수원 현황 주거나지, 목록 4~5 지목 과수원 현황 다가구주택의 건부지, 목록 7 지목 임야 현황 도로임. 2025. 10. 27.자 음봉면 사실조회회신에 따르면 목록1~5는 농지취득자격증명이 필요하다고 회신(미제출시 매수보증금 미반환), 허가여부는 아산시청에 확인요함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 천안지원 2024타경6099 (1)

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 소동리 26-4

용도: 다가구주택 (신축 중단 상태)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOOO (천안서부새마을금고로 추정)

재매각: 해당

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 3464.00㎡ (약 1048.11평)

토지 지분: 2724.9643㎡ (약 824.33평)

건물 면적: 1041.36㎡ (약 314.99평)

건물 지분: 1041.36㎡ (약 314.99평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,709,713,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 아산시 음봉면 소동리 소재 "바래미저수지" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 공장, 주택, 농지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 계획

기호(1-3) 토지는 대체로 사다리형 토지로서 토지 조성 공사가 완료된 현황 "주거나지" 상태입니다.

기호(4) 토지는 대체로 사다리형 토지로서 현황 "다가구주택 신축중(공사 중단)" 상태입니다.

기호(5) 토지는 부정형 토지로서 현황 "다가구주택 신축중(공사 중단)" 상태입니다.

기호(6-9) 토지는 부정형 토지로서 현황 "도로"로 이용 중입니다.

인접 도로 상태로는 기호(1-5) 토지 동측으로 약 6미터의 도로(기호 6-9)에 접해 있습니다.

토지이용계획은 다음과 같습니다.

기호(1)-(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

기호 (6): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 접도구역

기호(7): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지

기호(8),(9): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

2.4. 공부와의 차이

기호(1-3) 토지는 지목상 "과수원"이나 현황 "주거나지"로 이용 중입니다.

기호(4-5) 토지는 지목상 "과수원"이나 현황 "다가구주택(공사중단)"의 건부지로 이용 중입니다.

기호(7) 토지는 지목상 "임야"이나 현황 "도로"로 이용 중입니다.

2.5. 주변 시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 아산시는 도시개발을 활발히 추진 중이며, 음봉면 인근 지역에서도 개발 계획이 진행되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 4일자 천안서부새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

등기부채권 총액은 약 31억 8천만 원입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 17일자 주식회사지에스아이티엠의 가압류(갑2)입니다.

건물 등기부채권 총액은 약 19억 8천만 원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

말소 대상 권리로는 을2 근저당, 을3 지상권, 을5 근저당, 갑5 가압류, 갑6 가압류, 갑8 가압류, 갑10 임의경매, 갑11 압류 등이 있습니다. 건물 등기부상의 갑2 가압류(말소기준권리) 이후의 권리들도 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리 (유치권)

목록 10, 11 건물에 대해 유치권이 행사 중이라는 표시가 있습니다. 건물은 등기부등본은 존재하나 준공되지 않은 상태이며 건축물대장이 미등재 상태입니다. 유치권 신고로 인해 명도 진행 시 추가적인 법적 절차 및 분쟁이 발생할 수 있습니다.

3.4. 농지취득자격증명 필요성

목록 1~5 토지에 대해서는 농지취득자격증명이 필요합니다. 이를 제출하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 매수 전에 아산시청에 허가 여부를 확인해야 합니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 구체적인 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 아산시 음봉면 소동리는 공장, 주택, 농지가 혼재된 지역으로, 특정 상업 지구라기보다는 지역 주민 및 인근 종사자를 위한 생활 편의 시설이 산재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업 시설 현황

구체적인 상권 분석 정보는 부족하나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근 시내버스 승강장 외 구체적인 편의 시설 정보는 제한적입니다. 주변 지역의 기본적인 생활 편의 시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

"바래미저수지"가 인근에 있으나, 공장, 농지 등과 혼재되어 있어 쾌적성은 지역별로 상이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 유치권

현재 건물이 신축 중단된 상태이며, 건축물대장이 미등재되어 있습니다. 또한, 건물에 대한 유치권이 신고되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 관련 문제

토지 일부에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 이는 매수인의 자격 요건 및 행정 절차에 영향을 미칩니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 위험이 있습니다.

6.3. 건축물 미등재

건물이 준공되지 않아 건축물대장이 없습니다. 추후 사용승인 및 등기 절차 진행 시 추가적인 행정 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 제시외 물건 (매각 제외)

목록 1~5 지상의 컨테이너 및 건축 자재는 매각 대상에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지 자체의 가치와 잠재력은 있으나, 현재 다가구주택 신축이 중단된 상태이며 유치권 신고, 농지취득자격증명 필요, 건축물대장 미등재 등 다수의 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 매수인은 이러한 리스크를 해소하기 위한 상당한 시간, 비용, 노력을 투입해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 활용 가능성

상당한 면적의 토지를 확보할 수 있으며, 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

아산시의 지속적인 도시 개발 및 인구 유입 추세에 따라 해당 지역의 잠재적 가치 상승을 예상해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 가이드라인

본 물건은 다양한 리스크 요인을 내포하고 있어, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 예상 입찰가는 감정가(1,709,713,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 유치권 해소를 위한 예상 비용 및 협상 가능성

* 건축물 공사 완료를 위한 추가 공사 비용 및 시간

* 농지취득자격증명 취득 가능성 및 관련 행정 절차 비용

* 명도에 소요될 예상 비용 및 기간

* 향후 개발 가능성 및 시장 가치 상승 요인

따라서, 위에 언급된 리스크 해소 비용을 최우선으로 고려하여, 추가적인 현장 조사 및 전문가 컨설팅을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.