나이스옥션 법원경매 천안 2025타경535 [3] 충청남도 천안시 서북구 차암동 13 룩소르비즈타워주건축물제1동 1층125호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동 소재 ‘천안제2일반산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장과 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 산업단지 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

- 기호(1,2,3)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 내 1층 123호, 1층 124호, 1층 125호로서,
(사용승인일: 2023.05.17.)
외벽: 석재류 붙임 및 강화유리 등 마감,
내벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감,
바닥: 에폭시 코팅 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

기호(1,2,3) 공히 공장(지식산업센터)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기설비, 시스템냉방설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-56)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 천안지원 2025타경535 (3)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 차암동 13 룩소르비즈타워 주건축물제1동 1층 125호

용도: 지식산업센터

감정가: 171,000,000원

토지면적: 15.05㎡ (약 4.55평)

건물면적: 48.45㎡ (약 14.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

주요건축물 정보:

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2023년 5월 17일

총 층수: 12층 건물 중 1층

참고사항: 감정평가서 참조

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동에 위치한 ‘천안제2일반산업단지’ 내에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다양한 규모의 공장과 근린생활시설이 밀집한 산업단지 지역으로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 도보 가능한 거리에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성 또한 보통으로 평가됩니다.

남측으로 약 20미터, 서측으로 약 15미터, 북측으로 약 12미터, 동측으로 약 8미터의 도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산업단지 특성상 공장 및 관련 시설이 주를 이룹니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 국민은행 근저당(을1)이며, 해당 권리보다 늦게 설정된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권이전 신탁등기 말소(갑2), 국민은행 근저당(을1), 삼성카드 가압류(갑3), 하나카드 가압류(갑4), 주식회사유나이엔지 가압류(갑5), 충남신용보증재단 가압류(갑6), 신한카드 가압류(갑7), 국민은행 임의경매(갑8), 천안세무서 압류(갑9)는 모두 말소 대상에 포함됩니다.

물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’로 지상권이 언급되어 있으며, 이에 대한 상세 내용은 감정평가서를 통해 반드시 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 인수 사항이 될 수 있습니다.

임대 관계는 현재 미상인 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

천안제2일반산업단지라는 입지적 특성상, 본건은 산업 시설 및 관련 업종의 사업체들에게 유리한 입지에 해당합니다.

주변에 다양한 기업체와 지원 시설이 밀집해 있어, 지식산업센터로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축 건물(2023년 사용 승인)이라는 점은 현대적인 업무 환경을 제공하며, 기업 유치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 산업단지 내에 위치하여 일반 주거지역의 편의시설보다는 업무 및 생산 활동에 특화된 환경을 제공합니다.

도보권 내 버스정류장이 있어 통근 등의 기본적인 이동 편의는 확보됩니다.

인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 식사 및 기타 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’로 언급된 지상권의 존재 가능성입니다. 이 지상권의 내용, 존속 기간, 권리 범위 등을 면밀히 파악해야 하며, 이에 따라 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

현재 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 또는 공실 발생 시 공백기 동안의 임대 수익 감소로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

향후 산업단지 관리 규정이나 관련 법규 변경 시 사업 운영에 영향을 받을 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안제2일반산업단지 내 최신식 지식산업센터로, 신축 건물이라는 장점과 우수한 도로 접근성을 갖추고 있습니다.

다만, 등기부상 명확히 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대차 관계 미확인이라는 두 가지 주요 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다.

이러한 리스크를 명확히 파악하고 적절히 대응할 수 있다면, 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있는 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

최신 건축물: 2023년 사용 승인된 신축 건물로, 현대적인 시설 및 쾌적한 환경을 제공합니다.

산업단지 내 핵심 입지: 천안제2일반산업단지 내 위치하여 관련 기업들의 수요가 높습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 권리 관계가 비교적 명확합니다(다만, 지상권 확인 필요).

성장 잠재력: 산업단지 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따른 자산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 171,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 영향력을 신중하게 분석해야 합니다.

감정평가서 상세 내용과 현재 시장 상황, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 반영하여 신중한 접근이 권고됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.