나이스옥션 법원경매 천안 2025타경535 [2] 충청남도 천안시 서북구 차암동 13 룩소르비즈타워주건축물제1동 1층124호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동 소재 ‘천안제2일반산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장과 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 산업단지 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

- 기호(1,2,3)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 내 1층 123호, 1층 124호, 1층 125호로서,
(사용승인일: 2023.05.17.)
외벽: 석재류 붙임 및 강화유리 등 마감,
내벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감,
바닥: 에폭시 코팅 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

기호(1,2,3) 공히 공장(지식산업센터)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기설비, 시스템냉방설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-56)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경535 (2)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 차암동 13 룩소르비즈타워 주건축물 제1동 1층 124호

* 건축물대장상 주소: 충청남도 천안시 서북구 2공단5로 52 (차암동) 룩소르비즈타워 주건축물 제1동

* 주소 불일치 확인: 제공된 물건 정보상의 주소(1층 124호)와 건축물대장상 및 공식적인 도로명주소(2공단5로 52, 12층 1247호로 추정됨) 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 본 물건의 실제 위치를 확인하는 데 있어 가장 중대한 사항이며, 철저한 현장 조사와 등기부등본, 건축물대장 등의 추가 확인이 필수적입니다.

* 용도: 지식산업센터 (공장, 주차장, 근린생활시설, 기숙사 복합 용도)

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 11.58㎡ (약 3.50평)

* 건물면적: 37.27㎡ (약 11.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 사용승인일: 2023년 5월 17일

* 건물 층수: 지하 1층, 지상 12층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동에 위치한 ‘천안 제2 일반산업단지’ 내에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다양한 규모의 공장과 근린생활시설 등이 밀집된 산업단지 지역을 형성하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 도보로 이동 가능한 거리에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 남측 약 20미터, 서측 약 15미터, 북측 약 12미터, 동측 약 8미터 폭의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근 및 물류 이동이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류, 중로1류, 중로2류, 중로3류의 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 재생사업지구, 지방산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 7일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)으로, 채권 최고액은 372,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑3 하나카드 가압류 (2025.02.18., 18,437,774원)

* 갑4 주식회사유나이엔지 가압류 (2025.02.24., 160,000,000원)

* 갑5 충남신용보증재단 가압류 (2025.02.28., 135,000,000원)

* 갑6 신한카드 가압류 (2025.04.14., 24,491,509원)

* 갑7 국민은행 임의경매 (2025.06.02., 323,246,232원)

* 갑8 천안세무서장 압류 (2025.07.01.)

* 을1 국민은행 근저당권 (2023.09.07., 372,000,000원) - 말소기준권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (감정평가서 참조)

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사플록스, 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 3월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 대상이 됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 천안 제2 일반산업단지 내에 위치하여 주변에 다수의 공장 및 산업 시설이 밀집해 있습니다.

* 건물은 지식산업센터로서 공장, 주차장, 근린생활시설, 기숙사 등의 복합 용도로 활용될 수 있으며, 이는 산업단지 내 상권의 특성을 반영합니다.

* 산업단지 내 관련 업종 사업체들의 수요가 있을 것으로 예상되며, 단지 내 지원 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 산업단지 내에 위치하므로, 일반 주거 지역에 비해 생활 편의시설(마트, 병원, 문화시설 등)이 부족할 수 있습니다.

* 산업단지의 특성상 소음, 분진 등 환경적인 요인이 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로, 자가 차량 보유 시 더 나은 이동성을 확보할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주소 불일치: 제공된 물건 기본정보상의 주소(1층 124호)와 건축물대장상 및 공식적인 도로명주소(2공단5로 52, 12층 1247호 추정) 간의 명확한 불일치는 물건 확인에 있어 매우 중대한 리스크 요인입니다. 이는 물건의 실제 위치, 층, 면적 등에 대한 심각한 혼란을 야기할 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 기관 확인을 통해 정확한 소재지를 파악해야 합니다.

* 산업단지 입지: 산업단지라는 특성상 주거보다는 업무 및 생산 활동에 초점이 맞춰져 있으며, 상대적으로 조용한 주거 환경을 선호하는 경우 적합하지 않을 수 있습니다.

* 건물 관리 및 공용부 문제: 신축 건물(2023년 사용승인)이나, 다수의 구분 소유 및 임대차 관계가 존재하는 집합건물의 특성상, 공용부 관리 주체, 관리비 체납, 하자 보수 문제 등에 대한 사전 확인이 필요합니다.

* 다수의 채권 관계: 여러 건의 가압류 및 압류, 근저당이 설정되어 있어 경매 절차가 복잡할 수 있습니다. (단, 모든 권리는 말소 예정입니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안 제2 일반산업단지 내에 위치한 신축 지식산업센터로서, 사업장 이전 또는 투자 목적으로 접근 가능합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 가장 큰 걸림돌은 물건의 실제 소재지(층, 호수)에 대한 정보 불일치이며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 이행되지 않을 경우 큰 손실을 초래할 수 있습니다.

* 산업단지 내에서의 사업 활동을 계획하는 수요자에게는 입지 조건이 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

* 주변 지역에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근인 2023년에 사용승인이 완료된 신축 건물로, 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 지식산업센터는 정부의 정책적 지원 및 세제 혜택 대상이 될 수 있으며, 산업단지 내 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 천안 제2 일반산업단지 내에 위치하여 관련 업종 사업체들과의 시너지 효과 및 산업 생태계 내에서의 입지를 확보할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 재산권을 명확하게 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 131,000,000원을 기준으로 하되, 주소 불일치 문제를 명확히 해소하고 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 임대 가능성, 주변 시세, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 상황이므로, 명도 절차에 따른 비용 및 기타 제반 부대 비용을 고려하여 실질적인 취득 원가를 계산하는 것이 중요합니다.

* 정확하고 현실적인 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 추가적인 심층 시장 조사가 필수적으로 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.