나이스옥션 법원경매 천안 2025타경641 [2] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ‘일봉산사거리’ 서측에 인접하여 위치하며, 주위는 각종 규모의 숙박시설과 상업시설, 근린생활시설, 공공시설 등으로 형성되어 있는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 도보권 내에 각종 방면의 시내버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 편의는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상21층 내 2층 205호 및 2층 206호로서
(사용승인일 : 2017.07.25.)
외벽 : 석재류 붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1,2) 공히 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이며, 현황은 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 상업용 시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40미터의 광로, 남서측으로 노폭 약 10미터, 북서측으로 노폭 약 8미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-1777)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안미라초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 일반음식점이며 현황은 공실, 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경641 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

2.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 2층206호

건물명: 천안 라마다 앙코르 호텔

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 일반음식점, 현황 공실)

감정가: 440,000,000원

토지면적: 11.24㎡ (약 3.4평) / 토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 11.24㎡ (약 3.4평)

건물면적: 90.77㎡ (약 27.5평) / 건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 90.77㎡ (약 27.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상21층 내 2층 205호 및 2층 206호

사용승인일: 2017.07.25

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ‘일봉산사거리’ 서측에 인접하여 위치합니다.

주위는 각종 규모의 숙박시설, 상업시설, 근린생활시설, 공공시설 등으로 형성된 상업지대입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

도보권 내에 각종 방면의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 양호한 편입니다.

3.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 부정형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 상업용 시설의 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 40미터의 광로, 남서측으로 노폭 약 10미터, 북서측으로 노폭 약 8미터의 도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 광로3류, 소로1류, 소로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안미라초등학교)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 결과, 다음과 같은 권리 내역이 확인되었습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사계동)

* 을1: 근저당권 (동광주새마을금고, 266,500,000원)

* 갑7: 강제경매 (주식회사천안호텔관리단, 80,217,526원)

* 갑8: 임의경매 (동광주새마을금고, 131,297,400원)

등기부채권 총액은 266,500,000원입니다.

4.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 을1 근저당권입니다.

본 경매로 인해 을1 근저당권보다 늦은 순위의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

주의: 임대 관계가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 따른 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 쌍용동은 천안시의 주요 상업지대 중 하나로, 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

주변에 숙박시설이 다수 분포하고 있어 관련 업종의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5.2. 본건 상가 현황

집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현재 현황은 공실 상태입니다.

90. 77㎡ (약 27.5평)의 면적으로, 일반음식점 외에도 다양한 업종으로의 전환 또는 활용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의 및 공공시설

주변 상업지대 형성으로 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

제공된 정보 및 일반적인 상업지역 특성을 고려할 때 혐오시설은 발견되지 않았으나, 정확한 정보는 현장 방문 또는 상세 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

6.2. 교육 시설

천안미라초등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 학교 주변의 업종 제한이나 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 진행되고 있습니다. 이는 경매 절차가 복잡하거나 추가적인 시간이 소요될 수 있음을 의미하며, 관련 법적 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

7.2. 공실 및 용도

현재 공실 상태이며, 집합건축물대장상 용도(일반음식점)와 현황(공실)이 다릅니다.

실제 임대 또는 영업 시, 업종 변경, 시설 보수 등 추가적인 투자 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

7.3. 임대차 관계 미상

임차인 현황 상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상입니다.

이는 현재 점유자가 있는지, 있다면 대항력이 있는지 여부가 불확실함을 의미합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 천안시 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 정리가 잘 되어 있으나, 임대차 관계 미상이라는 점과 현재 공실 상태, 그리고 중복 사건으로 진행되는 점은 유의해야 할 사항입니다.

향후 임대 수익 창출 또는 재매각 시, 현장 상황 및 주변 시세, 법적 규제 등을 종합적으로 고려한 면밀한 분석이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 천안시 핵심 상업지대에 위치하여 미래 가치 및 수요 기대.

* 호텔 시너지: 라마다 앙코르 호텔 이용객을 통한 잠재적 고객 확보 용이.

* 합리적인 면적: 90.77㎡ (약 27.5평)의 근린상가로 다양한 업종 활용 가능.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 440,000,000원을 기준으로, 현재 공실 상태, 임대차 관계 미상, 중복사건 등의 리스크 요인을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

보수적인 접근으로 감정가의 70~85% 수준을 검토 범위로 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 실거래가, 주변 유사 물건 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 정확한 입찰가 산정은 추가 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.