나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12320 [5] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 상업시설 및 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난시됨.

교통상황

- 본건 공도와 접하여 차량진출입 용이함. - 인근 도로변에 버스정류장이, 북동측 근거리에 두정역(수도권 전철역 1호선)이 각 소재하여, 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상15층 건물(건축물대장상 사용승인일 2018. 8. 24.) 중 1층 중 114~119호로서, - 외벽: 강화유리, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등임. - 천정: 본건 내부는 몰탈 마감, 그외 공용부분은 텍스타일 마감 등임. - 내벽: 본건 내부는 몰탈위 페이팅 마감 등임. - 바닥: 기호 3 외의 본건 내부는 몰탈 마감, 기호 3 바닥은 몰탈위 장판깔기 마감, 공용부분은 석재 타일 마감 등임.

이용상태

- 본건 공부상 근린생활시설(기호 1~6 순서대로 일반음식점, 소매점, 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소), 소매점, 소매점, 소매점)임. - 현황 본건 모두 공실임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비, 방송설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 주상용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복6차선의 대로(폭 약 35m), 동측으로 왕복2차선 중로(폭 약 15m), 북측으로 소로(폭 약 10m) 도로에 각 접하면, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부 2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경12320 (5)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 118호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

533,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 9.10㎡ (약 2.75평)

건물 면적: 45.30㎡ (약 13.70평)

1.6. 건축 정보

건축물대장상 사용승인일: 2018년 8월 24일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층 / 지상 15층 건물 중 1층

1.7. 매각 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자

아산축산업협동조합 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업시설, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재된 상업지대입니다. 접근성 및 주변 환경이 전반적으로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건은 공도와 접하여 차량 진출입이 용이합니다. 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에는 두정역(수도권 전철 1호선)이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

남측으로는 왕복 6차선 대로(폭 약 35m), 동측으로는 왕복 2차선 중로(폭 약 15m), 북측으로는 소로(폭 약 10m)에 접해 있어 도로 관리 상태가 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부 2지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 경매 물건의 말소 기준 권리는 2018년 8월 29일 접수된 아산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기 현황

* 소유권 보존: 박기완 (2018-08-29)

* 근저당: 아산축산업협동조합 (2018-08-29, 387,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 농협은행주식회사 (2022-12-23, 1,457,224,857원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-06-20) - 말소

* 임의경매: 아산축산업협동조합 (2025-08-29, 2,369,046,361원) - 말소

3.3. 등기부 채권 총액

1,844,224,857원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황 및 주의사항

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상인 채권으로, 보증금 합계가 0원이라도 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 반드시 현장 조사 등을 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 이용 현황

* 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점, 소매점, 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소) 등)입니다.

* 현재 본건은 모두 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건은 복합 상업지대에 위치하며, 주변에는 다양한 상업시설, 근린생활시설, 주거 시설 등이 혼재되어 있습니다. 상업 활동이 활발한 지역으로, 유동 인구 및 잠재 고객 확보 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 기반시설

* 교육 시설: 북동측 인근에 천안서초등학교가 위치합니다.

* 교통 시설: 인근 도로변 버스정류장 및 북동측 근거리 두정역(1호선) 이용이 편리합니다.

* 도로망: 남측 대로, 동측 중로, 북측 소로에 둘러싸여 차량 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본 물건은 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 장기화 시 투자 수익률 저하로 이어질 수 있습니다.

6.2. 경쟁 심화 가능성

주변 상업 시설이 밀집해 있어, 신규 임차인 유치 경쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오 시설 유무

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 폐기물 소각 시설 설치 관련 지역 간 갈등 사례가 있었으나, 이는 본건 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 임대 수익률과 공실 해소 방안에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 권리 관계상 인수되는 임차인은 없으나, 임대 관계 미상 부분에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 천안의 주요 상업 지구에 위치하며, 대로변 접근성이 뛰어나 유동 인구 흡수에 유리합니다.

* 역세권 이점: 두정역(1호선)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건물에 속하여 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 순수 낙찰가로 고려됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건과 유사한 조건의 실거래가, 인근 상권의 임대 시세, 현재 공실률, 예상 임대 수익률, 향후 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석 및 수익성 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 위 분석이 완료되지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.