나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12320 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 상업시설 및 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난시됨.

교통상황

- 본건 공도와 접하여 차량진출입 용이함. - 인근 도로변에 버스정류장이, 북동측 근거리에 두정역(수도권 전철역 1호선)이 각 소재하여, 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상15층 건물(건축물대장상 사용승인일 2018. 8. 24.) 중 1층 중 114~119호로서, - 외벽: 강화유리, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등임. - 천정: 본건 내부는 몰탈 마감, 그외 공용부분은 텍스타일 마감 등임. - 내벽: 본건 내부는 몰탈위 페이팅 마감 등임. - 바닥: 기호 3 외의 본건 내부는 몰탈 마감, 기호 3 바닥은 몰탈위 장판깔기 마감, 공용부분은 석재 타일 마감 등임.

이용상태

- 본건 공부상 근린생활시설(기호 1~6 순서대로 일반음식점, 소매점, 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소), 소매점, 소매점, 소매점)임. - 현황 본건 모두 공실임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비, 방송설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 주상용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복6차선의 대로(폭 약 35m), 동측으로 왕복2차선 중로(폭 약 15m), 북측으로 소로(폭 약 10m) 도로에 각 접하면, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부 2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 117호에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2018년 8월 24일이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 15층 건물 중 1층에 해당합니다.

건물명은 프라지움10차아파트이며, 신 주소는 충청남도 천안시 서북구 성정공원3길 14 (성정동)입니다.

집합건물로서 총 70호로 구성되어 있습니다.

1.2. 면적정보

토지 면적은 13.18㎡ (약 3.99평)이며, 토지 지분 면적 또한 13.1795㎡ (약 3.99평)입니다.

건물 면적은 65.63㎡ (약 19.85평)이며, 건물 지분 면적은 65.626㎡ (약 19.85평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가및매각정보

본건의 감정가는 757,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 아산축산업협동조합입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업시설, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성된 상업지대로, 전반적인 개발 여건이 양호한 지역입니다.

최근 성정동 일대에는 도시재생 사업 및 정주여건 개선 사업이 활발히 추진되고 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다.

2.2. 교통상황

본건은 대로 및 중로, 소로에 접하여 차량의 진출입이 용이합니다.

인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 수도권 전철 1호선 두정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

또한, 주변 지역의 개발 계획에 따라 천안역이 수도권 광역급행열차(GTX-C) 연장 가능성이 있는 등 교통 인프라 개선 호재가 있습니다.

2.3. 인접도로상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 35m의 왕복 6차선 대로, 동측으로 폭 약 15m의 왕복 2차선 중로, 북측으로 폭 약 10m의 소로에 접하고 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부 2지구)에 속해 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 건물에 설정된 권리로는 소유권보존, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매가 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2018년 8월 29일 접수된 아산축산업협동조합의 근저당권이며, 을구의 근저당권 외 갑구의 가압류, 압류, 그리고 현재 진행 중인 임의경매(갑6)를 포함한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,023,984,857원입니다.

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

다만, 상세 임대차 현황이 확인되지 않아 인수될 보증금이나 차임이 없더라도 예상치 못한 권리가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물용도및현황

공부상 본건의 용도는 일반음식점, 소매점, 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소) 등으로 기재된 근린생활시설입니다.

건축물대장상 건물 전체의 주 용도는 공동주택으로 분류되나, 본건은 해당 건물 내 근린생활시설 용도로 사용되는 복합 건물 내 상가로 파악됩니다. [cite: original data, JSON]

현재 본건은 모두 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

본건이 소재한 프라지움10차아파트 단지는 주변에 다양한 상업 및 근린생활시설, 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 천안서초등학교가 위치해 있으며, 두정역이 근거리에 있어 교통 및 생활 편의 시설 이용이 양호합니다.

검색 결과, 본건 인근 지역에 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 천안시 지역 내에서 폐기물 처리 시설 및 기타 혐오 시설 관련 논의가 간헐적으로 이루어지고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적리스크

본건은 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 및 운영에 대한 적극적인 마케팅 전략이 필요합니다.

건물 전체의 주 용도가 공동주택으로 분류되어 있어, 상가로서의 독립적인 운영 및 홍보에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라 해도, 예상치 못한 임차인의 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 권리 분석에 신중해야 합니다.

7. 투자포인트

본건은 천안시 서북구의 주요 상업지역에 위치하여 접근성이 우수합니다.

상업지역 내에 위치하며, 대로변에 인접하여 가시성이 좋고 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

최근 주변 지역의 도시 개발 및 주거 환경 개선 사업이 활발히 진행되고 있어 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 낙찰가율에 따라 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동의 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 교통, 편의시설 등 입지 조건이 양호합니다.

비록 현재 공실 상태이나, 주변 지역의 개발 호재와 우수한 접근성을 바탕으로 향후 안정적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상에 따른 잠재적 리스크는 확인이 필요합니다.

향후 적극적인 임차인 유치 전략과 함께 주변 시세 및 개발 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 757,000,000원을 기준으로, 물건의 현재 상태, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시세 조사 및 수익률 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.