나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12320 [4] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 상업시설 및 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난시됨.

교통상황

- 본건 공도와 접하여 차량진출입 용이함. - 인근 도로변에 버스정류장이, 북동측 근거리에 두정역(수도권 전철역 1호선)이 각 소재하여, 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상15층 건물(건축물대장상 사용승인일 2018. 8. 24.) 중 1층 중 114~119호로서, - 외벽: 강화유리, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등임. - 천정: 본건 내부는 몰탈 마감, 그외 공용부분은 텍스타일 마감 등임. - 내벽: 본건 내부는 몰탈위 페이팅 마감 등임. - 바닥: 기호 3 외의 본건 내부는 몰탈 마감, 기호 3 바닥은 몰탈위 장판깔기 마감, 공용부분은 석재 타일 마감 등임.

이용상태

- 본건 공부상 근린생활시설(기호 1~6 순서대로 일반음식점, 소매점, 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소), 소매점, 소매점, 소매점)임. - 현황 본건 모두 공실임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비, 방송설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 주상용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복6차선의 대로(폭 약 35m), 동측으로 왕복2차선 중로(폭 약 15m), 북측으로 소로(폭 약 10m) 도로에 각 접하면, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부 2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12320 (4)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 829,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

토지 지분: 14.4294㎡ (약 4.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.85㎡ (약 21.74평)

건물 지분: 71.85㎡ (약 21.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOO (아산축산업협동조합)

건축물대장상 사용승인일: 2018년 8월 24일

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업시설, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재된 상업지대로 형성되어 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 편의시설을 이용하기에 용이합니다.

공도와 직접 접하여 차량의 진출입이 매우 편리합니다. 또한, 인근 도로변에 버스정류장이 있고, 북동측으로는 수도권 전철 1호선 두정역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

도로 조건으로는 남측에 왕복 6차선 대로(폭 약 35m), 동측에 왕복 2차선 중로(폭 약 15m), 북측에 소로(폭 약 10m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 8월 29일 접수된 아산축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 가압류(농협은행주식회사, 갑3), 압류(국민건강보험공단, 갑5), 임의경매개시결정(아산축산업협동조합, 갑6) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 임대관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 현장 조사 시 점유자 유무 및 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 천안시의 주요 상업지구 중 하나인 성정동에 위치하고 있습니다. 주변에는 롯데마트, 다수의 상업시설, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 5층, 지상 15층 건물로 2018년 8월 24일 사용승인되었습니다. 본건은 해당 건물의 1층 115호입니다.

공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점, 소매점, 제2종근린생활시설 등)이나, 현재 모든 호실이 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 상업지역 내 위치하여 잠재적인 임대 수요는 있으나, 현재 공실률이 높은 점은 유의해야 합니다.

건축물 내외부에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 방송설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 상업지역에 위치하여 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 쇼핑 및 편의시설: 롯데마트 등 대형마트 및 다수의 상업시설이 인근에 위치해 있습니다.

* 교육시설: 천안서초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통시설: 수도권 전철 1호선 두정역이 근거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 문화 및 여가시설: 주변 상업지대 내에 다양한 문화 및 여가시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 본건을 포함한 건물 내 다수 호실이 현재 공실 상태인 점은 즉각적인 임대 수익 창출에 부담이 될 수 있습니다. 공실 원인 및 향후 임대 시장 회복 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 상권 경쟁: 주변에 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 상으로는 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 다만, 해당 지역(성정동, 두정동 인근)의 상업 및 유흥 지역 특성상 불법적인 유흥업소나 기타 민원 발생 가능성이 있는 시설의 존재 여부를 추가적으로 확인할 필요는 있습니다. (Search results indicate significant commercial and entertainment activity, including nightlife areas, which while not '혐오시설' per se, can contribute to neighborhood character.)

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 중심 상업 지역에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고, 주변에 생활 편의시설이 풍부하여 상업시설로서의 잠재력이 높다고 판단됩니다.

건물은 비교적 신축(2018년 준공)이며, 관리 상태가 양호하다면 즉시 영업 활동이 가능할 것입니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

현재 공실 상태인 점은 단기적인 수익 창출에 걸림돌이 될 수 있으나, 장기적인 관점에서 상권의 성장 가능성과 공실 해소 노력을 통해 극복할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 입지: 천안의 주요 상권 중 하나인 성정동에 위치하여 유동인구가 많고 배후 수요가 탄탄합니다.

* 역세권 접근성: 1호선 두정역이 인근에 있어 수도권과의 접근성 및 대중교통 이용객 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 노후화에 대한 우려가 적어 즉시 활용 가치가 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 권리 관계가 명확하고, 향후 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 성장 잠재력: 천안시의 지속적인 발전과 함께 성정동 상권의 회복 및 성장이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 829,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 6개월간 주변 유사 물건의 매각 사례 및 실거래가 분석

* 건물 내 공실률 및 향후 임대료 수준 예측

* 지역 상권 활성화 정도 및 향후 전망

* 명도 소요 기간 및 예상 비용

* 본 물건의 현장 답사를 통한 직접적인 상태 평가

현재 공실 상태임을 감안하여, 보수적인 접근으로 시장 상황 및 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산출하시기 바랍니다. 감정가 대비 적정 낙찰가율을 설정하는 것이 중요하며, 최소한의 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.