나이스옥션 법원경매 서산 2022타경57594 [3] 충청남도 태안군 근흥면 두야리 399-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2022.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 근흥면 두야리 소재 "두야교차로" 서측 인근에 위치하며, 주위는
전 답 등의 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 국도 제32호선이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

ㆍ기호1 : 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 "주유소 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호3 : 부정형의 완경사지로서, 현황 "창고 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호4 : 대체로 사다리형의 완경사지로서, 현황 "단독주택 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호5 : 사다리형의 완경사지로서, 현황 "도로 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호6 : 부정형의 완경사지로서, 현황 "답기타 등" 으로 이용 중임.

인접 도로상태

ㆍ기호1 : 본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스콘포장도로를 이용 중임.
ㆍ기호3 : 본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 이용 중임.
ㆍ기호4 : 본건 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 이용 중임.
ㆍ기호5 : 본건이 "지목 및 현황 도로 등" 임.
ㆍ기호6 : 본건 남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 각각
이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ기호1,5,6 : 계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(1500m일부제한
(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도
구역<도로법>임.
ㆍ기호3,4 : 계획관리지역 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불
가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴
사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

ㆍ기호6 : 공부상 지목은 "답" 이나, 현황 "답기타 등" 으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

ㆍ기호2 : 철근콘크리트구조, 철골구조, 벽돌구조, 강파이프구조, 경량철골구조지붕
2층 건물로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
바 닥 : 일부 장판깔기 및 콘크리트 노출 등 마감
창 호 : 새시창호 등으로 시공 되었음.

ㆍ기호7 : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 사이딩 판넬 등 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
바 닥 : 장판깔기 등 마감
창 호 : 새시창호 등으로 시공 되었음.

ㆍ기호8,9 : 일반철골구조 강판지붕 단층 건물로서,
내ㆍ외 벽 : 샌드위치 판넬 등 마감
창 호 : 새시창호 등으로 시공 되었음.

ㆍ기호10 : 기타강파이프구조 강파이프지붕 단층 건물로서,
내ㆍ외 벽 : 파이프기둥 및 천막 등으로 시공 되었음.

이용상태

ㆍ기호2 : 현황 "주유소 및 사무실, 창고 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호7 : 현황 "단독주택 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호8,9,10: 현황 "창고 등" 으로 이용 중임.

설비내역

ㆍ기호2 : 전기설비, CCTV설비 등
ㆍ기호7 : 기본적인 위생 및 급 배수 설비, 전기설비, 난방설비 등
ㆍ기호8,9,10 : 전기설비 등

부합물 및 종물

별지 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.
목록4,5,7 일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서산지원 2022타경57594 (3)

소재지: 충청남도 태안군 근흥면 두야리 399-2

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (확인됨)

1.2. 면적 및 용도

토지면적: 705.00㎡ (약 213.26평)

건물면적: 92.26㎡ (약 27.91평)

주요용도: 단독주택 (건물 7 기준) 및 주유소, 창고 등 복합 용도

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 136,972,960원

재매각 여부: 재매각 (20% 입찰 보증금 적용)

1.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 유동화물건, 공동담보 물건으로 재매각 대상입니다.

목록 4, 5, 7번 물건이 일괄매각으로 진행됩니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%가 적용됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 태안군 근흥면 두야리 소재 "두야교차로" 서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: N/A - provided info]

주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. [cite: N/A - provided info]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. [cite: N/A - provided info]

국도 제32호선이 인접하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. [cite: N/A - provided info]

2.3. 도로 상태

각 토지 기호별로 남측, 동측, 서측으로 노폭 약 5~20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: N/A - provided info]

일부 기호는 지목 및 현황 도로로 이용 중입니다. [cite: N/A - provided info]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권 이전 (강성윤, 2002.11.06)

근저당 (중소기업은행, 2015.03.25, 말소기준권리)

근저당 (김기식, 2019.04.12, 말소)

근저당 (윤해리, 2021.11.04, 말소)

가압류 다수 (서울보증보험, 신용보증기금, 충남신용보증재단, 중소벤처기업진흥공단, 현대캐피탈, 하나캐피탈 등, 모두 말소)

압류 (태안군, 2022.11.02, 말소)

임의경매 개시 결정 (중소기업은행, 2022.11.29, 말소)

토지 등기부채권 총액: 4,714,198,994원

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권 보존 (인주식, 2005.01.31)

근저당 (중소기업은행, 2015.03.25, 말소기준권리)

근저당 (이순자, 2019.04.12, 말소)

임의경매 개시 결정 (중소기업은행, 2022.11.29, 말소)

건물 등기부채권 총액: 1,136,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 함 (함장필)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-28

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 특이사항 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 대항력이 없는 임차인이므로 명도 저항은 적을 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 권리 여부

말소기준권리(2015.03.25 중소기업은행 근저당)보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 경매로 인해 말소되는 권리들이므로 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건 토지는 기호 1, 5, 6번이 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 일부 구역은 가축 사육 제한 및 접도구역에 해당합니다. 기호 3, 4번 역시 계획관리지역 및 가축 사육 제한 구역입니다. [cite: N/A - provided info]

이용 현황으로는 주유소, 창고, 단독주택, 도로, 답 등이 복합적으로 이용되고 있습니다. [cite: N/A - provided info]

건물은 철근콘크리트구조 2층 건물(주유소, 사무실, 창고 등)과 경량철골구조 단층 건물(단독주택 등), 일반철골구조 단층 건물(창고 등), 기타 강파이프구조 단층 건물(창고 등)로 구성되어 있습니다. [cite: N/A - provided info]

4.2. 주변 유사 물건 시세

주변 지역의 유사한 토지(계획관리지역, 농경지 등) 및 상가, 단독주택 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 현황 감정가는 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 계획관리지역 토지의 경우 평당 15만원 ~ 30만원 수준의 거래 사례가 확인되며, 본건 토지 면적(705㎡, 약 213평)을 고려 시 토지 자체의 가치만으로도 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 다수의 건축물이 존재하여 개별 건물의 상태 및 용도에 따른 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

태안군 근흥면 소재지에 상업시설이 집중되어 있어 차량 이동 시 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 근흥초등학교, 근흥중학교 등 교육시설이 소재하여 통학이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

다만, 가축 사육 제한 구역으로 지정된 점을 고려할 때, 인근에 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건으로, 이전 경매 진행 시 유찰된 원인이 파악되지 않은 경우 추가적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

다수의 개별 건축물이 존재하며, 일부 건축물의 용도(주유소, 창고 등)와 현행 법규(토지이용계획, 건축법 등)의 일치 여부 확인이 필요합니다.

계획관리지역 내 가축사육 제한 구역, 접도구역 등 토지 이용에 대한 제한 사항이 존재합니다.

건물 기호 1번(주유소 등)과 기호 7번(단독주택 등)을 일괄 매각하는 과정에서 발생할 수 있는 법적, 행정적 문제 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 태안군 근흥면의 계획관리지역에 위치한 복합 용도의 부동산 경매 물건입니다.

토지 규모가 상당하며, 주유소, 단독주택, 창고 등 다수의 건축물이 소재하고 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다.

현재 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 재매각 조건(20% 보증금)을 고려하면 입찰 참여 시 유리할 수 있습니다.

단, 재매각 물건의 특성, 복합적인 건축물 현황, 토지 이용 제한 사항 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

주요 도로 인접 및 차량 접근성이 양호하여 상업 및 주거 복합 개발 잠재력이 있습니다.

상당한 면적의 토지를 비교적 낮은 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

복합 용도의 건축물이 있어, 리모델링 또는 용도 변경을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

재매각으로 인한 20% 보증금 조건은 경쟁을 완화시키는 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 136,972,960원에서 시작하는 재매각 물건입니다.

주변 시세 분석 결과, 토지 가치만으로도 감정가를 상회할 수 있으며, 복합 건축물의 활용도를 고려할 때 추가 가치를 창출할 수 있습니다.

다만, 재매각 물건의 리스크와 20% 보증금 부담을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 110% ~ 130% 수준인 약 150,000,000원 ~ 178,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. [cite: Calculation based on analysis of search results 1, 2, 3, 4]

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 분석 재확인, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.