나이스옥션 법원경매 서산 2022타경57594 [2] 충청남도 태안군 근흥면 두야리 399 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2022.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 근흥면 두야리 소재 "두야교차로" 서측 인근에 위치하며, 주위는
전 답 등의 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 국도 제32호선이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

ㆍ기호1 : 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 "주유소 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호3 : 부정형의 완경사지로서, 현황 "창고 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호4 : 대체로 사다리형의 완경사지로서, 현황 "단독주택 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호5 : 사다리형의 완경사지로서, 현황 "도로 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호6 : 부정형의 완경사지로서, 현황 "답기타 등" 으로 이용 중임.

인접 도로상태

ㆍ기호1 : 본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스콘포장도로를 이용 중임.
ㆍ기호3 : 본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 이용 중임.
ㆍ기호4 : 본건 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 이용 중임.
ㆍ기호5 : 본건이 "지목 및 현황 도로 등" 임.
ㆍ기호6 : 본건 남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 각각
이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ기호1,5,6 : 계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(1500m일부제한
(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도
구역<도로법>임.
ㆍ기호3,4 : 계획관리지역 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불
가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴
사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

ㆍ기호6 : 공부상 지목은 "답" 이나, 현황 "답기타 등" 으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

ㆍ기호2 : 철근콘크리트구조, 철골구조, 벽돌구조, 강파이프구조, 경량철골구조지붕
2층 건물로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
바 닥 : 일부 장판깔기 및 콘크리트 노출 등 마감
창 호 : 새시창호 등으로 시공 되었음.

ㆍ기호7 : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 사이딩 판넬 등 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
바 닥 : 장판깔기 등 마감
창 호 : 새시창호 등으로 시공 되었음.

ㆍ기호8,9 : 일반철골구조 강판지붕 단층 건물로서,
내ㆍ외 벽 : 샌드위치 판넬 등 마감
창 호 : 새시창호 등으로 시공 되었음.

ㆍ기호10 : 기타강파이프구조 강파이프지붕 단층 건물로서,
내ㆍ외 벽 : 파이프기둥 및 천막 등으로 시공 되었음.

이용상태

ㆍ기호2 : 현황 "주유소 및 사무실, 창고 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호7 : 현황 "단독주택 등" 으로 이용 중임.
ㆍ기호8,9,10: 현황 "창고 등" 으로 이용 중임.

설비내역

ㆍ기호2 : 전기설비, CCTV설비 등
ㆍ기호7 : 기본적인 위생 및 급 배수 설비, 전기설비, 난방설비 등
ㆍ기호8,9,10 : 전기설비 등

부합물 및 종물

별지 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

목록3,6,8,9,10 일괄매각. 목록6에 대하여 농지취득자격증명 필요(관할면사무소의 사실조회서 참조, 증명서 미제출시 매수보증금 몰수). 감정평가서상 제시외 창고(㉡) 매각 제외. 매각에서 제외하는 제시외 창고로 인한 법정지상권 성립여부 불분명. 목록 6은 공부상 "답"이나 현황 "답 기타 등"으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서산지원 2022타경57594 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 태안군 근흥면 두야리 399번지이며, 용도는 창고시설입니다.

감정가는 354,538,700원입니다.

토지 면적은 1577.00㎡ (약 477.00평)이며, 건물 면적은 352.10㎡ (약 106.51평)입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (중소기업은행으로 추정)입니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명 필요, 법정지상권, 유동화물건, 공동담보 등이 있습니다.

건축물 대장상으로는 총 3개 동의 창고시설이 집계되어 있으며, 가동(124.82㎡, 약 37.75평), 나동(146.28㎡, 약 44.25평), 다동(81.00㎡, 약 24.50평)으로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면 두야리 소재 "두야교차로" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 전 답 등의 농경지와 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 국도 제32호선이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 대체로 계획관리지역에 속하며, 일부 구역은 중로 1류(폭 20m-25m)에 접합하고 가축사육제한구역 및 접도구역 등의 제한 사항이 있습니다.

토지 이용 현황은 기호 1은 주유소 등으로, 기호 3은 창고 등으로, 기호 4는 단독주택 등으로, 기호 5는 도로 등으로, 기호 6은 답 기타 등으로 이용 중입니다.

인접 도로로는 남측 약 20미터 폭의 포장도로(기호 1, 6), 남측 약 5미터 폭의 포장도로(기호 3), 동측 약 5미터 폭의 포장도로(기호 4)를 이용하고 있으며, 기호 5 토지는 지목 및 현황 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2015년 3월 25일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을7, 936,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위로 인수되는 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 채권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 채권으로는 중소기업은행, 이순자, 김기식, 윤해리의 근저당권과 서울보증보험주식회사, 신용보증기금, 충남신용보증재단, 중소벤처기업진흥공단, 현대캐피탈의 가압류, 서산세무서장, 국민건강보험공단, 태안군의 압류 등이 등기되어 있습니다.

토지 등기부상의 채권 총액은 약 49억 1천 4백만원이며, 건물 등기부상의 채권 총액은 약 9억 3천 6백만원입니다.

임차인으로는 주식회사제일어망종합상사가 존재하나, 보증금이 0원이며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 월세 660,000원이 발생하므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. "두야교차로" 인근으로, 주변의 물류 이동이나 산업 활동에 따라 창고 시설로서의 활용 가치가 있을 것으로 예상됩니다.

현재 임대 관계는 미상이나, 유사 시설의 임대료 수준 및 공실률 등을 조사하여 잠재적 임대 수익률을 파악하는 것이 중요합니다.

계획관리지역이라는 점은 향후 개발 가능성을 열어두고 있어, 지역 경제 활성화 시 상권 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근에는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

하지만, 상세한 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 정보는 부족하며, 차량을 이용한 이동이 편리한 지역으로 판단됩니다.

주변이 농경지 및 단독주택 지역이므로, 일반적인 주거 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 6번지(현황 "답 기타 등"으로 이용 중)에 대해 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 법정지상권 성립 불분명: 감정평가서상 제시외 창고(㉡)가 매각에서 제외되었으며, 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁을 야기할 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 공부와의 차이: 목록 6번지의 경우, 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "답 기타 등"으로 이용 중입니다. 이는 용도 변경이나 관리의 어려움으로 이어질 수 있습니다.

* 현황 이용: 토지 일부는 주유소, 단독주택 등 상이한 용도로 이용되고 있어, 실제 이용 목적과 매수 후 활용 계획 간의 조율이 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인: 주식회사제일어망종합상사 임차인은 대항력은 없으나, 월세 660,000원이 발생합니다. 이는 명도 과정에서의 협의 대상이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과 상으로 해당 물건지 인근에 명확하게 명시된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 불법 폐기물 처리 문제나 과거 리조트 건설 중단 사례 등이 존재하여, 잠재적인 환경 문제에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면에 위치한 창고시설로, 넓은 토지와 다수의 건물 동을 보유하고 있습니다. 계획관리지역에 속하며 도로 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 불분명, 공부상 지목과 현황의 차이 등 여러 주의사항과 잠재적 리스크가 존재합니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 이러한 복합적인 요인들을 면밀히 검토하고 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 창고시설로서의 활용성: 넓은 토지와 건물을 활용한 물류, 보관, 제조 등 다양한 목적의 시설 운영 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역의 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 성장 가능성에 따른 자산 가치 상승 기대.

* 우수한 도로 접근성: 국도 인접 및 양호한 도로망으로 물류 이동에 유리합니다.

* ( 잠재적 ) 토지 활용 증대: 현재 이용 현황 외 추가적인 토지 활용 방안 모색을 통해 가치 증대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 354,538,700원입니다.

인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 감정가에서 차감할 금액은 없습니다.

본 물건의 입지 조건, 용도, 건물 상태, 그리고 앞서 언급된 농지취득자격증명, 법정지상권 불분명, 공부와의 차이 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

향후 명도 및 법정지상권 관련 문제 해결에 소요될 비용, 농지취득자격증명 발급 여부 등을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준 (약 2억 4천 8백만원 ~ 3억 2백만원)을 입찰 희망가 범위로 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.