나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12320 [6] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 상업시설 및 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난시됨.

교통상황

- 본건 공도와 접하여 차량진출입 용이함. - 인근 도로변에 버스정류장이, 북동측 근거리에 두정역(수도권 전철역 1호선)이 각 소재하여, 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상15층 건물(건축물대장상 사용승인일 2018. 8. 24.) 중 1층 중 114~119호로서, - 외벽: 강화유리, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등임. - 천정: 본건 내부는 몰탈 마감, 그외 공용부분은 텍스타일 마감 등임. - 내벽: 본건 내부는 몰탈위 페이팅 마감 등임. - 바닥: 기호 3 외의 본건 내부는 몰탈 마감, 기호 3 바닥은 몰탈위 장판깔기 마감, 공용부분은 석재 타일 마감 등임.

이용상태

- 본건 공부상 근린생활시설(기호 1~6 순서대로 일반음식점, 소매점, 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소), 소매점, 소매점, 소매점)임. - 현황 본건 모두 공실임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비, 방송설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 주상용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복6차선의 대로(폭 약 35m), 동측으로 왕복2차선 중로(폭 약 15m), 북측으로 소로(폭 약 10m) 도로에 각 접하면, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부 2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12320 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아산축산업협동조합

1.2. 물건 상세

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 119호

용도: 근린상가

건축물 사용승인일: 2018. 8. 24.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상15층 건물 중 1층

1.3. 면적 및 평가가

감정가: 528,000,000원

토지면적: 9.10㎡ (약 2.75평)

건물면적: 45.30㎡ (약 13.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 등기부 내역

등기부채권 총액: 1,844,224,857원

주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 박기완 (2018-08-29)

* 근저당: 아산축산업협동조합 (387,000,000원, 말소기준권리) (2018-08-29)

* 가압류: 농협은행주식회사 (1,457,224,857원) (2022-12-23, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-06-20, 말소)

* 임의경매: 아산축산업협동조합 (2,369,046,361원) (2025-08-29, 말소)

2. 입지 및 주변 환경

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2.1. 위치 및 지리적 특성

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치함.

주변은 상업시설, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성된 상업지대이며, 제반 여건은 무난함.

2.2. 교통망

* 본건은 공도와 접하여 차량 진출입이 용이함.

* 인근 도로변에 버스정류장이 소재하며, 북동측 근거리에 두정역(수도권 전철 1호선)이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

* 남측 왕복 6차선 대로(폭 약 35m), 동측 왕복 2차선 중로(폭 약 15m), 북측 소로(폭 약 10m) 도로에 접함. 도로 관리 상태 양호.

2.3. 지역 지구 및 토지 이용

* 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부 2지구)으로 지정됨.

* 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접함.

* 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)임.

3. 권리 분석

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3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 아산축산업협동조합의 근저당권(2018-08-29)보다 늦은 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됨.

3.2. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이며, 지상권 개요는 없는 것으로 파악됨. (단, 감정평가서 참조 요망)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대차 관계 및 보증금/차임이 확인되지 않는 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 파악해야 하며, 이로 인한 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

4. 상권 및 건물 이용 현황

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4.1. 용도 및 현재 이용 상태

* 공부상 용도: 근린생활시설 (일반음식점, 소매점, 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소) 등)

* 현재 이용 상태: 본건 모두 공실임.

4.2. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상15층 건물 (2018. 8. 24. 사용승인)

* 외벽: 강화유리, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 바닥: 몰탈 마감, 몰탈위 장판깔기 마감, 석재 타일 마감 등

* 설비: 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 방송설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있음.

5. 생활 및 편의 시설

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* 주변에 상업시설, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육 시설로는 천안서초등학교가 북동측 인근에 위치함.

* 대중교통 이용이 편리하며, 상업지대 특성상 다양한 편의시설 접근성이 양호함.

* 주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 인접해 있지 않으나, 일반적인 상업지역의 특성을 가짐.

6. 잠재적 리스크 분석

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6.1. 공실 및 임대차 관련 리스크

* 현재 모든 호실이 공실 상태로, 공실 장기화 시 수익성 저하 및 자산 가치 하락 위험이 있음.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 기타 리스크

* 본 물건의 채무 총액(1,844,224,857원)이 감정가(528,000,000원)를 크게 상회하고 있어, 경매 진행 중 취하 가능성이 낮으나, 채권자의 경매 취소 또는 변경 가능성은 항상 존재함.

* 상업지역 내 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등 복합적인 토지 이용 규제가 존재하여 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

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본 물건은 천안시 서북구 성정동의 핵심 상업지구에 위치하며, 접근성과 교통 여건이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이라는 점 또한 긍정적 요소입니다.

다만, 현재 모든 호실이 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정에 있어 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 공실 해소를 위한 효과적인 임대 전략 수립이 필수적이며, 명도 관련 리스크 또한 면밀히 파악해야 합니다.

권리 관계는 매각으로 인해 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없으므로, 순수하게 물건 자체의 가치와 향후 수익성을 판단하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 상권: 1호선 두정역이 인접하여 유동인구 확보에 유리한 입지.

* 우수한 접근성: 대로변 및 중로에 접하여 차량 접근성이 좋으며, 버스정류장 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 신축 건물: 2018년식 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 경쟁력 보유.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 잠재적 가치: 현재 공실이나, 상권 내 신규 임차인 유치 성공 시 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가 제안

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감정가: 528,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 임대 수요 및 수익률 분석, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 모든 호실이 공실 상태임을 감안할 때, 낙찰 후 공실 해소를 위한 마케팅 비용 및 초기 공실 기간 동안의 손실분까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 위에서 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다. 추가적인 현장 조사, 주변 상권 시세 파악, 임대 수요 분석 등을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.