나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12320 [3] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 상업시설 및 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난시됨.

교통상황

- 본건 공도와 접하여 차량진출입 용이함. - 인근 도로변에 버스정류장이, 북동측 근거리에 두정역(수도권 전철역 1호선)이 각 소재하여, 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 / 지상15층 건물(건축물대장상 사용승인일 2018. 8. 24.) 중 1층 중 114~119호로서, - 외벽: 강화유리, 복합판넬, 몰탈위 페인팅 등임. - 천정: 본건 내부는 몰탈 마감, 그외 공용부분은 텍스타일 마감 등임. - 내벽: 본건 내부는 몰탈위 페이팅 마감 등임. - 바닥: 기호 3 외의 본건 내부는 몰탈 마감, 기호 3 바닥은 몰탈위 장판깔기 마감, 공용부분은 석재 타일 마감 등임.

이용상태

- 본건 공부상 근린생활시설(기호 1~6 순서대로 일반음식점, 소매점, 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소), 소매점, 소매점, 소매점)임. - 현황 본건 모두 공실임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비, 방송설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 주상용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복6차선의 대로(폭 약 35m), 동측으로 왕복2차선 중로(폭 약 15m), 북측으로 소로(폭 약 10m) 도로에 각 접하면, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부 2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12320 (3)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층116호

* 건물명: 프라지움10차아파트

* 용도: 근린상가

* 건축물대장상 사용승인일: 2018년 8월 24일

* 감정가: 83,800,000 원

* 토지면적: 14.43㎡ (약 4.4평)

* 건물면적: 71.85㎡ (약 21.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 아산축산업협동조합

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 상업시설, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등으로 형성된 상업지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황

* 본건은 공도와 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에는 두정역(수도권 전철 1호선)이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태

* 남측으로 왕복 6차선 대로(폭 약 35m)에 접해 있습니다.

* 동측으로 왕복 2차선 중로(폭 약 15m)에 접해 있습니다.

* 북측으로 소로(폭 약 10m)에 접해 있으며, 도로 관리 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부 2지구)에 해당합니다.

* 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

* 말소기준권리는 2018년 8월 29일 접수된 아산축산업협동조합의 근저당권(621,360,000원)입니다.

* 이후 설정된 가압류, 압류, 임의경매 등은 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 2,078,584,857원으로, 본 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되는 채권액입니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상임. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 현황은 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 6월 24일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용은 감정평가서 참조 필요)

1.4. 상권분석

* 본건은 천안시의 주요 상업지대에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설과 함께 공동주택, 숙박시설이 혼재된 지역입니다.

* 두정역을 중심으로 형성된 상권으로, 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 대로변에 접하고 있어 건물 가시성이 우수하며, 차량 통행량이 많은 지역으로 상업시설 운영에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설

* 상업지대 내 위치하여 각종 상업시설(상가, 식당, 편의점 등) 이용이 편리합니다. (구체적인 시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 교육시설

* 북동측 인근에 천안서초등학교가 소재합니다.

* 교통

* 두정역(수도권 전철 1호선)이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 상태

* 현황 본건 모두 공실임. 장기적인 공실 리스크 관리 및 임대 정상화 방안 마련이 필요합니다.

* 임대차 관계 불명확

* 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미확인 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 추가 확인이 필요한 권리가 있을 수 있습니다. (감정평가서 참조)

* 주변 환경

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종의 신규 입점 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 서북구 성정동의 우수한 입지에 위치한 근린생활시설입니다. 대로변에 접하고 두정역과 인접하여 상업시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 건물은 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 현재 전체가 공실 상태이며 임대차 관계가 불명확하다는 점은 주요 고려사항입니다.

* 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 소멸되지 않는 지상권 등 추가 확인이 필요한 권리를 반드시 검토해야 합니다.

* 성정동 상업지구의 전반적인 상권 활성화 정도와 미래 가치를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 상업지대 입지: 천안시의 주요 상업 지역에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 기대.

* 역세권 프리미엄: 두정역(1호선) 도보 또는 근거리 이용 가능지로, 대중교통 이용객 대상 상권 활성화 유리.

* 건물 상태: 2018년 준공된 신축급 건물로, 리모델링 비용 등 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 시세 차익 및 임대 수익 잠재력: 현재 공실이나 향후 상권 회복 또는 적극적인 임대 마케팅을 통해 임대 수익 확보 및 자산 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다.

* 정확한 산출을 위해서는 주변 시세, 동종 상가 임대료 수준, 예상 공실률, 향후 개발 계획, 경쟁 물건 분석, 본건과 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

* 특히, 현재 공실 상태임을 감안하여 명도 비용, 임대 정상화에 소요될 시간과 비용을 고려한 수익률 분석이 필수적입니다.

* 권장되는 접근 방식은, 유사 물건들의 낙찰가율 추이를 참고하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.