나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58133 [1] 충청남도 당진시 석문면 교로리 1000-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 교로리 소재 "교로3리복지회관" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공장, 화력발전소, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 원활하며 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 남측으로 완만한 경사지를 이루는 부정형의 토지로서 공업용(공장 및 직원숙소) 건부지로 이용중이며 일부 현황 아스팔트 포장도로임.

인접 도로상태

본건 남동측 및 남측 일부 현황 도로로서 동측으로 폭 약 15미터 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(석문01 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물 개황도" 참고.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 근린생활시설 및 단독주택이나, 건축물대장상 물품제조공장 및 다가구주택, 기타동식물관련시설로 기재되어 있으며, 현재 공장 및 기숙사로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 현재 마스크공장 및 직원숙소로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 및 박공지붕 2층 건물로서
외벽: 몰탈위 페인팅 등,
내벽: 페인팅 및 일부 벽지도배, 타일 마감 등,
창호: 하이샤시 등임.

이용상태

건물 북측 부분은 1,2층 공장으로 이용중이고
남측 부분은 건축물대장상 2층 일부 동식물관련시설로 등재되어 있으나, 1,2층 전체 직원숙소로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 직원숙소에는 보일러에 의한 난방설비 등 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 근린생활시설 및 단독주택이나, 건축물대장상 물품제조공장 및 다가구주택, 기타동식물관련시설로 기재되어 있으며, 현재 공장 및 기숙사로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 현재 마스크공장 및 직원숙소로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠~㉣) 및 제시외 수목(㉩) 각 매각 포함하고, 제시외 건물(㉤~㉨)각 매각 제외. 매각에서 제외하는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서산지원 2024타경58133 (1) 사건의 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경58133 (1)

소재지: 충청남도 당진시 석문면 교로리 1000-2

용도: 건축물대장상 물품제조공장, 다가구주택, 기타 동식물관련시설 (등기사항전부증명서상 근린생활시설 및 단독주택)

토지면적: 4054.00㎡ (약 1226.58평)

건물면적: 808.41㎡ (약 244.57평)

건물 제시외면적: 98.90㎡

감정가: 1,950,840,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프아이이일유동화전문

1.2. 특이사항

법정지상권 성립 불분명, 유동화물건

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠~㉣) 및 수목(㉩)은 매각에 포함되나, 제시외 건물(㉤~㉨)은 매각 제외. 매각 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 교로리 소재 "교로3리복지회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공장, 화력발전소, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다. 다만, 인근에 위치한 당진화력발전소로 인한 환경적 영향에 대한 고려가 필요합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지의 남동측 및 남측 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며, 동측으로는 폭 약 15미터의 포장도로에 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(석문01 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2019년 9월 10일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

총 4명의 임차인이 등록되어 있으며, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 농업회사법인(주)신미래 (윤 )

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-03

대항력: 없음

* 주식회사미래종합환경 (이 )

보증금: 30,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2023-12-19

대항력: 없음

* 주식회사에스비씨원 (윤 )

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-27

확정일자: 2022-02-11

배당신고일자: 2024-11-21

대항력: 없음

* 주식회사캡쳐 (윤 )

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2023-03-14

대항력: 없음

인수 가능한 총 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계 미상인 부분도 있으나, 제시된 모든 임차인은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부에는 소유권 이전, 가등기, 다수의 가압류 및 압류, 근저당권 등이 설정되었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 1,575,728,249원

건물 등기부채권 총액: 1,575,728,249원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 석문면 교로리 일대는 공장, 화력발전소, 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 산업 활동과 주거 기능이 복합된 특성을 보입니다. 특히 대규모 화력발전소의 존재는 지역 경제에 영향을 미치지만, 동시에 환경적 우려를 야기하는 요인이기도 합니다.

4.2. 건물 현황 및 이용

토지는 대체로 남측으로 완만한 경사를 이루는 부정형의 토지이며, 현재 공업용(공장 및 직원 숙소)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 북측은 공장으로, 남측은 직원 숙소로 사용되고 있는 것으로 파악됩니다. 현재 마스크 공장 및 직원 숙소로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

4.3. 주변 상업 시설

주변에 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설이 근거리에 위치하여 생활 편의성은 양호한 것으로 판단됩니다. 또한, 왜목마을과 캠핑장 등 관광 및 여가 시설도 인근에 자리하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근거리 내 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하여 대중교통 및 차량 이용 모두 편리한 편입니다.

5.3. 주요 인근 시설

"교로3리복지회관"이 인근에 있으며, 왜목마을, 당진왜목오토캠핑장 등도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 불분명

매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 수 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

6.2. 당진화력발전소 관련 환경 및 건강 문제

본건 인근에 위치한 당진화력발전소 주변 지역에서 발암물질인 비소 검출 등 환경 및 주민 건강 관련 문제가 제기되고 있습니다. 이는 해당 지역의 주거 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.3. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도와 건축물대장상 용도가 상이하며, 실제 이용 현황(공장 및 기숙사)과도 차이가 있어 추후 행정적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 유동화물건

유동화 물건의 경우, 일반적인 경매 물건보다 권리관계가 복잡하거나 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있어 주의가 요구됩니다.

6.5. 제시외 건물 및 수목 매각 포함/제외 문제

감정평가서상 일부 제시외 건물 및 수목은 매각에 포함되나, 일부는 제외되므로 매각 대상 범위를 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 석문면 교로리에 위치한 근린시설(현 공장 및 기숙사)로, 토지 4054㎡, 건물 808.41㎡ 규모입니다. 교통 접근성은 양호하며 주변에 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 매각에서 제외되는 건물을 위한 법정지상권 성립 불분명, 인근 화력발전소로 인한 환경 문제, 공부와의 차이 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 명확한 권리분석 및 현장 확인을 통해 인수 부담 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업 단지 인근의 공장 및 숙소 용도로 활용 가능성이 있으며, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 잠재적인 개발 가치를 제공합니다.

* 현황 이용(마스크 공장 및 직원 숙소)에 따른 즉시 수익 창출 가능성을 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 법정지상권 성립 불분명, 환경 문제 등 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 감정가(1,950,840,000원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 권리분석상 인수할 보증금은 없으나, 명도 및 법적 리스크를 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 13억 6천만 원 ~ 15억 6천만 원 내외에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. 다만, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률 자문을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.