나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [11] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.

설비내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51547 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 232-1, 당진타워 1층 102호

용도: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 (등기부상 차이 있음 - 휴게음식점/의원 vs 의원/기원)

토지 면적: 152.72㎡ (약 46.2평)

건물 면적: 507.52㎡ (약 153.5평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 중 1층 102호

사용승인일: 1997년 4월 15일

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 3,830,000,000원

감정 요약: 본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 건물 외벽은 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부 파손 상태이며, 내벽 및 바닥 마감 등도 일부 파손되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치합니다.

간선도로변으로는 상업용 건물 및 업무 시설 등이 혼재하고 있으며, 도로 후면으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 무난한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건에는 신탁, 근저당, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 관계가 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 2019년 6월 13일자 우리자산신탁주식회사(갑12)의 소유권이전신탁 및 엠씨아이대부주식회사(을16)의 근저당권으로 판단됩니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리는 소멸되지 않으며, 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

2022년 4월 25일자 당진시(갑13) 압류, 2024년 9월 25일자 당진시(갑14) 압류가 존재합니다.

2025년 7월 21일자 엠씨아이대부주식회사(갑15)의 임의경매 개시결정이 말소기준권리 이후에 설정되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음).

등기부채권 총액은 10,000,000원으로 기재되어 있으나, 임의경매 신청 채권액은 40,000,000원이므로 실제 채권 총액은 더 클 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건 관련하여 별도로 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 건물은 제2종 근린생활시설 및 업무시설로 복합 용도가 가능하며, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설, 등기부상으로는 휴게음식점/의원 등으로 기재되어 있습니다.

인근 지역은 상업용 건물과 주거 시설이 혼재되어 있어 다양한 업종이 입점 가능한 환경입니다.

4.2. 상권 특성

당진초등학교 인근의 상업 지역으로, 배후 주거 단지 및 유동 인구를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

본 물건은 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 전략이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 인근에는 당진초등학교, 각종 은행, 관공서, 판매 시설 등이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 혐오 시설

주변 지역에 특별히 언급되는 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태이며, 감정평가 요약에서도 '공실 또는 휴업상태'로 언급되어 있어 임차인 확보에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

건물 외벽, 내벽, 바닥 마감 일부 파손 상태로, 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

다수의 압류가 존재하며, 등기부채권 총액과 임의경매 채권액 간의 차이가 있어 권리 관계 분석에 신중을 기해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(당진초등학교), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등 제한 사항이 존재합니다.

등기부상 용도와 건축물대장상 용도 간의 차이가 존재하여, 실제 사용에 있어 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

당진시 중심 상권에 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

건물 자체의 연면적이 상당하여 다양한 업종의 사업장이 입점 가능합니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 명도 및 관리 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

현재 공실 상태로, 저렴하게 낙찰받아 임차인을 적극적으로 유치할 경우 시세 차익 및 임대 수익 동시 확보 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 당진시 중심부 상업 지역에 위치한 근린상가 건물로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재 공실 상태이며 일부 시설 파손이 있으나, 이는 낙찰 후 임차인 구성 및 리모델링을 통해 극복 가능한 부분으로 판단됩니다.

권리 관계는 명확하나, 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

향후 당진 지역의 성장 가능성을 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익과 함께 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,830,000,000원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 낙찰 후 임차인 구성 및 내부 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰 사례를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 선에서 고려해볼 수 있으며, 이는 약 2,681,000,000원 ~ 3,064,000,000원 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.