나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [10] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.

설비내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서산지원 2025타경51547 (10)

1.2. 소재지

충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 5층 502호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

250,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 45.98㎡ (약 13.91평)

* 토지지분: 45.978㎡ (약 13.91평)

* 건물면적: 125.55㎡ (약 37.98평)

* 건물지분: 125.55㎡ (약 37.98평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

엠씨아이대부주식회사

1.9. 특이사항

* 공동담보 물건임.

* 현재 공실 상태임.

1.10. 건물 정보 (건축물대장 요약)

* 건물명: 당진타워

* 주용도: 제2종근린생활시설

* 기타용도: 제1,2종근린생활시설, 업무시설

* 건물 규모: 지하 3층, 지상 7층

* 사용승인일: 1997년 04월 15일

* 해당 호수: 5층 502호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본 건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치하며, '당진초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 건물 주변으로는 상업용 건물, 업무 시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

* 본 건 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역(2024-12-12), 상대보호구역(당진초등학교), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않았습니다.

* 일반적으로 경매 진행 시, 경매개시결정 등기 전에 등기된 근저당, 압류, 가압류 등의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 등기부상 채권 총액: 10,000,000원 (을12 근저당권 10,000,000원 + 을12-3 근질권 10,000,000원)

* 압류 내역: 당진시 압류 (갑8, 갑9)

* 임의경매 개시 결정: 엠씨아이대부주식회사 (갑10)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 공실 상태로, 임차인으로 인한 명도 저항이나 추가 인수 비용은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

* 본 건이 소재한 당진시 읍내동은 상업용, 업무용, 주거용 건물이 혼재하는 지역입니다.

* 당진시가 시로 승격되면서 지역 경제 활성화에 대한 기대감이 있었으나, 최근에는 신도심(수청동)으로 상권 중심이 이동하면서 구도심(읍내동 포함)의 침체가 우려되고 있는 상황입니다.

* 신도심 상권은 높은 임대료에도 불구하고 공실이 적은 반면, 구도심은 공실 장기화 및 신규 수요 감소로 활력이 떨어진다는 분석이 있습니다.

* 본 건이 위치한 당진타워는 간선도로변에 위치하여 접근성은 양호하나, 지역 상권 전반의 침체 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 당진초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

* 인근 간선도로 및 버스정류장을 통해 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 상업용, 업무용, 주거용 건물이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경

* 검색 결과, 당진시 읍내동 지역 내에서 쓰레기 불법 투기 단속 및 처리 시설 설치에 대한 뉴스가 다수 확인되었습니다. 이는 지역 환경 관리 및 개선 노력이 진행 중임을 시사합니다.

* 특정 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 지역 내 상권 이동 및 구도심 침체 관련 내용은 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 외벽 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 중 일부 파손, 바닥 타일 마감 중 일부 파손 등 건물 일부의 물리적 손상이 확인되었습니다.

* 따라서 입주 및 사용 전 수리 또는 보수가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

* 등기사항전부증명서상 용도(휴게음식점, 의원)와 집합건축물대장상 용도(의원, 기원) 간 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물 관련 인허가나 용도 변경 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 지역 상권 침체 우려

* 신도심으로 상권이 이전함에 따라 구도심인 읍내동 지역 상권의 전반적인 침체 가능성이 있습니다. 이는 향후 공실 발생 또는 임대 수익률 하락으로 이어질 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 제약이 되는 사항들이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치한 근린상가로, 당진초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 교통 및 접근성은 양호한 편이나, 당진 시내 상권의 신도심 쏠림 현상으로 인해 구도심의 침체 우려가 있는 점은 유의해야 할 부분입니다. 건물 일부의 파손 상태와 공부상 용도와의 차이점 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 현재 공실 상태이며, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 당진초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 간선도로변에 위치하여 차량 접근 및 가시성이 양호합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 성공적인 임대 맞춤 시 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 향후 지역 개발 또는 상권 재편 시 가격 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 250,000,000원입니다.

* 현재 인수해야 할 임차인의 보증금이나 차임이 없는 상태이므로, 순수하게 건물 가치와 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 다만, 건물 일부의 파손 상태, 공부상 용도와의 차이, 그리고 지역 상권의 침체 우려 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 감정가 대비 적정 입찰가 범위를 설정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.