나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [5] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.

설비내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 김영국이 '아울렛 012' 상호로 소매점 운영중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 서산지원 25타경 51547 (5) 사건에 대한 부동산 임의경매 물건을 분석한 내용입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 엠OOOOOOOOO입니다.

본 물건은 공동담보로 진행되는 사항이 있습니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 1층 101호입니다.

건물의 주 용도는 근린상가입니다.

건축물대장상 주요 용도는 제2종근린생활시설, 업무시설 등으로 확인됩니다.

건축물 현황에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층, 지상 7층 건물입니다.

사용 승인일은 1997년 04월 15일입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 129.53㎡ (약 39.18평)이며, 토지 지분 면적 또한 129.534㎡ (약 39.18평)입니다.

건물 면적은 353.71㎡ (약 107.00평)이며, 건물 지분 면적 역시 353.71㎡ (약 107.00평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 2,670,000,000원입니다.

매각 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 간선도로변에 상업용 건물과 업무시설이 혼재되어 있으며, 도로 후면으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역(2024-12-12), 상대보호구역(당진초등학교), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑6: 2019-06-13, 소유권이전5번신탁등기말소 (주영희)

* 을12: 2019-06-13, 근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 10,000,000원

* 갑7: 2019-06-13, 소유권이전신탁, 우리자산신탁주식회사

* 갑8: 2022-04-25, 압류, 당진시

* 갑9: 2024-09-25, 압류, 당진시

* 을12-2: 2025-04-29, 12번근저당권부채권근질권설정, 느티나무제삼차유한회사, 10,000,000원

* 갑10: 2025-07-21, 임의경매, 엠씨아이대부주식회사, 40,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

본 경매 절차에서 말소기준권리는 을12 (2019-06-13, 근저당권, 엠씨아이대부주식회사)로 판단됩니다.

매각으로 인해 을12 근저당권 및 그 이후에 등기된 권리들은 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 내용이 없습니다.

일반적으로 임의경매의 경우, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있으나, 본 건에서는 명시적인 인수 권리는 보이지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김영국

상호: '아울렛 012' (소매점 운영)

보증금: 80,000,000원

차임: 6,500,000원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

임차인 김영국은 '아울렛 012' 상호로 소매점을 운영 중이나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금 80,000,000원은 인수되지 않는 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황 (공실/휴업)

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설 등이나, 본 건(1층 101호)을 제외한 나머지 호수 중 일부는 공실 또는 휴업 상태로 파악됩니다. 이는 건물 전체의 활성화 정도 및 임대 시장 상황을 반영하는 지표로 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설 및 업종

본 건물은 상업용 및 업무시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주변에 다양한 상업 시설(식당, 카페, 은행 등)이 분포하고 있습니다. 또한, 당진종합병원, 당진시청 등 주요 공공시설이 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

버스정류장이 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

다양한 상업 시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

본 물건 북측 인근에 당진초등학교가 위치하고 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 하자

건물 외벽의 일부 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등에 일부 파손이 있고, 건물 바닥 타일 역시 일부 파손된 상태가 확인되었습니다. 이는 추후 보수 및 유지 관리에 따른 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. 공부와의 차이 및 기타 제한

등기사항전부증명서상 용도와 집합건축물대장상 용도 간에 일부 차이가 있는 호수가 존재합니다 (기호 1: 휴게음식점 vs 의원, 기호 9: 의원 vs 기원). 본 건(101호)과 직접적인 관련은 없으나, 건물 전체의 복잡성을 나타낼 수 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당됩니다.

6.3. 공실 및 임대 관련 리스크

건물 내 다수 호수의 공실 또는 휴업 상태는 해당 상권의 잠재적 수요 부족 또는 건물 자체의 경쟁력 약화 가능성을 보여줍니다. 임차인 김영국 씨가 운영 중이나, 대항력이 없어 보증금 반환 문제는 인수되지 않으나, 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 중심 상업지역에 위치하며 교통 접근성이 양호한 근린상가입니다. 감정가는 26억 7천만원으로 다소 높게 책정되었으나, 건물 외벽 및 바닥 일부 파손, 건물 내 타 호수의 공실/휴업 현황 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인 김영국 씨는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 당진시 중심 상업 지역에 위치하여 입지적 가치가 있습니다.

* 향후 건물 리모델링 또는 적극적인 임대 마케팅을 통해 공실 리스크를 해소하고 가치를 증대시킬 잠재력이 있습니다.

* 주변 상업 및 공공시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 임대 수익률 분석, 명도 예상 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 낙찰률 추이 및 본 물건의 잠재적 리스크 요인(건물 하자, 공실률 등)을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.