나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [7] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.

설비내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51547 (7)

* 소재지: 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 3층303호

* 건물명: 당진타워

* 용도: 근린상가, 업무시설

* 감정가: 129,000,000원

* 토지 면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

* 토지 지분: 23.335㎡ (약 7.06평)

* 건물 면적: 63.72㎡ (약 19.28평)

* 건물 지분: 63.72㎡ (약 19.28평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 준공일: 1997년 4월 15일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며, 간선도로변으로는 상업용 건물 및 업무시설 등이 혼재하고 있습니다. 도로 후면으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난한 수준입니다.

* 인접 도로 상태

본 건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-12), 상대보호구역(당진초등학교), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 6월 13일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을12)으로 판단됩니다.

* 등기부 현황

* 2019-06-13: 소유권이전5번신탁등기말소 (갑6)

* 2019-06-13: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 10,000,000원) (을12)

* 2019-06-13: 소유권이전신탁 (우리자산신탁주식회사) (갑7)

* 2023-03-07: 압류 (당진시) (갑8)

* 2024-09-25: 압류 (당진시) (갑9)

* 2024-11-21: 12번근저당권부채권근질권설정 (느티나무제삼차유한회사, 10,000,000원) (을12-3)

* 2025-07-21: 임의경매 (엠씨아이대부주식회사, 40,000,000원) (갑10)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부 상 지상권은 확인되지 않습니다. 따라서, 말소기준권리보다 선순위인 권리나, 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리가 없을 것으로 보입니다. (단, 신탁 관련 사항은 추가 확인 필요)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 물건 명세서상 '공실임'으로 기재되어 있어 현재 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 건물 용도

본 건물은 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설 및 업무시설로 등재되어 있습니다.

* 주변 상업/업무 시설 현황

본 건은 간선도로변에 위치하며, 주변에 상업용 건물 및 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

주거 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교육시설

본 건 북측 인근에 당진초등학교가 소재하여 교육 환경 관련 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태

* 외벽 마감 일부 파손

* 바닥 타일 마감 일부 파손

* 공실 및 휴업 상태

본 건을 포함한 대부분의 호수가 공실 또는 휴업 상태로 파악되어, 향후 임대 수익 확보를 위한 노력이 필요합니다.

* 공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상의 용도와 집합건축물대장상의 용도가 일부 상이한 점(기호 1: 휴게음식점/의원 vs 의원, 기호 9: 의원/기원 vs 기원)이 있어, 실제 이용 현황을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 제한

* 가축 사육 제한 구역

* 역사문화환경 보존 지역

* 상대 보호 구역 (당진초등학교)

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동의 당진타워에 위치한 근린상가 및 업무시설입니다. 편리한 교통과 상업/주거 혼합 지역의 입지를 가지고 있으나, 건물 일부 파손, 다수의 공실 및 휴업 상태, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이, 토지 이용 계획상의 제한 등이 잠재적 리스크로 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 및 복합 상권 내 입지

* 향후 공실 해소 및 임대 수요 확보 가능성

* 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 다양한 업종 유치 가능

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 0원이며, 공실 상태임을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가는 129,000,000원이며, 예상 입찰가는 물건의 현 상태, 수리비, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.