나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [12] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.

설비내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51547 (12)

소재지: 충청남도 당진시 당진중앙2로 148 (읍내동), 당진타워 2층 204호

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상 제1,2종근린생활시설, 업무시설)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 공동담보

주의사항: 공실임

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 215,000,000원

토지면적: 25.87㎡ (약 7.82평)

토지 지분: 25.866㎡ (약 7.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.63㎡ (약 21.37평)

건물 지분: 70.63㎡ (약 21.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 간선도로변으로는 상업용 건물 및 업무시설 등이 혼재하고 있으며, 도로 후면으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 수준입니다. 본 건의 북서측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있습니다.

2.3. 건물 내부 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 중 제2층 204호입니다. 외벽은 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부 파손된 상태이며, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감으로 일부 타일이 파손된 상태입니다. 창호는 새시 창호 마감입니다. 건물 사용승인일은 1997년 4월 15일입니다.

2.4. 토지 이용 상태

본 건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 을16번 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2019-06-13)입니다. 이 기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 소멸될 권리에는 아래 등기부 사항들이 포함될 것으로 보입니다.

* 갑8 등기구분: 소유권이전7번신탁등기말소 (주영희)

* 을16 등기구분: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 10,000,000원)

* 갑9 등기구분: 소유권이전신탁 (우리자산신탁주식회사)

* 을16-2 등기구분: 16번 근저당권부채권근질권 설정 (느티나무제삼차유한회사, 10,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요에 별도 명시된 사항 없음)

3.3. 등기부 요약 및 채권 총액

등기부에는 소유권이전 신탁, 근저당권, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 관계가 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 10,000,000원 (을16 근저당권)입니다.

* 갑10 등기구분: 압류 (당진시)

* 갑11 등기구분: 압류 (당진시)

* 갑12 등기구분: 임의경매 (엠씨아이대부주식회사, 40,000,000원)

3.4. 임차인 현황 및 특이사항

본 건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 또한, 주의사항에 '공실임'이라고 명시되어 있으며, 감정평가서상 이용상태에서도 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 추정된다고 되어 있습니다.

임대관계는 미상입니다.

*임차인 관련 주의 문구:* 인수 보증금이 0원이고 현재 공실로 파악되나, 임대관계가 미상이므로 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 만약 임차인이 존재하고 대항력이 있는 경우, 보증금이나 차임이 미상이더라도 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본 건이 소재한 당진시 읍내동 일대는 간선도로변을 따라 상업용 및 업무시설이 밀집해 있으며, 배후로는 공동주택, 단독주택 등 주거 시설도 혼재하고 있습니다. 이는 지역 주민을 기반으로 한 근린상권의 특성을 나타내며, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 작용하는 지역입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 건 인근에는 당진초등학교가 소재하고 있어 교육 관련 시설이 근접해 있습니다. 상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 포함 여부 조사 결과, 현재까지 검색된 지도 정보 및 관련 자료 상으로는 본 건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

당진초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. 상업 밀집 지역 특성상 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 접근성

북서측 인근에 간선도로가 있으며 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 차량을 이용한 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 리스크

본 물건은 현재 공실 상태입니다. 이는 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고, 임차인을 모집하는 데 시간과 노력이 필요함을 의미합니다. 공실 장기화 가능성도 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물 상태 및 유지보수

건물 외벽 일부 파손, 바닥 타일 일부 파손 등 노후화 또는 관리 소홀로 인한 것으로 보이는 하자 사항이 확인됩니다. 향후 임대 또는 사용을 위해 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 용도 지역 및 공부상 차이

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 해당되며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(당진초등학교), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 가축사육제한, 상대보호구역 등은 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

또한, 제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도와 집합건축물대장상 용도가 일부 차이가 있습니다. (예: 기호 1은 휴게음식점 vs 의원, 기호 9는 의원 vs 기원). 이는 향후 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 권리 관계 복잡성

비록 말소기준권리 하단의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 압류 등기 등 다수의 권리가 복잡하게 얽혀 있어 경매 절차의 무효나 취소 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치한 당진타워 내 상가 건물로, 당진초등학교 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 자리하고 있습니다. 지역 상권 내 입지하고 있으며, 기본적인 생활 및 교통 인프라가 갖춰져 있습니다.

현재 공실 상태이며 건물 일부에 파손 흔적이 있는 점은 향후 명도 및 수리 관련 부담으로 작용할 수 있습니다. 복잡한 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 하단의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상의 용도 제한 및 공부상 용도 불일치 가능성 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 상권 내 입지: 당진시 읍내동은 지역 상권의 주요 거점으로, 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

* 초등학교 인접 효과: 학교 인근은 꾸준한 유동인구와 배후 수요가 존재하여 상가 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 당진시의 도시 발전 계획 및 주변 개발 동향에 따라 상권 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익: 유찰 시 감정가보다 낮은 금액으로 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 시장 상황에 따른 변동성 고려)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 215,000,000원입니다. 현재 공실 상태이고 건물에 일부 하자가 있으며, 명도 및 권리 분석에 있어 잠재적 리스크가 존재하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

주변 유사 물건의 시세, 최근 실거래가, 예상 임대 수익률, 향후 건물 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 공실 및 건물 상태를 감안하여, 감정가의 70%~80% 수준인 약 150,500,000원 ~ 172,000,000원을 초기 입찰가 고려 범위로 제안합니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사를 통한 추가 정보 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.