나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [8] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.

설비내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 25타경51547 (8)

* 소재지: 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 4층 402호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 105,000,000원

* 건물명: 당진타워

* 총 층수: 지하 3층, 지상 7층

* 사용승인일: 1997년 04월 15일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕

* 주용도: 제2종근린생활시설, 업무시설

* 토지면적: 193.89㎡ (약 58.65평)

* 건물면적: 529.44㎡ (약 160.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사

* 특이사항: 공동담보, 공실임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며, 간선도로변으로는 상업용 및 업무시설이, 도로 후면으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건의 대지권 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권이전 신탁: 우리자산신탁주식회사 (2019.06.13.)

* 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (10,000,000원, 2019.06.13.)

* 압류: 당진시 (2022.04.25.)

* 압류: 당진시 (2024.09.25.)

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제삼차유한회사 (10,000,000원, 2024.11.21.)

* 임의경매 개시 결정: 엠씨아이대부주식회사 (40,000,000원, 2025.07.21.)

* 총 등기부채권액 (주요 채권): 약 60,000,000원 (근저당 2건, 임의경매 신청 채권 합계. 세금 관련 압류 채권은 별도.)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 확인되지 않았습니다.)

1.4. 상권분석

* 건물 이용 현황: 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 본건을 포함한 다수의 호수가 공실 또는 휴업 상태로 파악됩니다. (주의사항: 공실임.)

* 주변 상권: 상업용 건물, 업무 시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 소비 활동이 이루어지는 상권입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 당진초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 간선도로 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 및 공실 기간 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 관리 상태: 건물 외벽 및 내벽, 바닥 등 마감재 일부 파손이 확인되어 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 용도 일치 여부: 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 일부 차이(기호 1, 9)가 확인되어, 향후 건물 관리나 이용에 있어 잠재적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(당진초등학교), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 권리 관계: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 세금 체납 가능성: 당진시로부터의 압류가 2건 확인되어, 체납된 세금이 있을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치한 당진타워 내 상가로, 당진초등학교 인근에 자리하고 있어 지역 내 접근성이 양호합니다.

* 현재 건물 다수의 호수가 공실 상태이며, 본 물건 역시 공실임을 감안할 때, 임대 수익 확보까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다.

* 건물 외벽 및 내부 일부 파손 등 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이점도 유의해야 합니다.

* 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 임의경매 사건으로 진행되어 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무는 최종 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 도시 지역 내 상업용지로서의 개발 잠재력은 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 당진시 중심부에 위치하여 시세 대비 합리적인 가격에 매수할 수 있는 기회.

* 개발 잠재력: 당진시 지역 경제 발전과 함께 부동산 가치 상승 기대.

* 활용도: 상가 및 업무 시설로 활용 가능한 복합적인 특성.

* 기회: 공실 상태이므로, 향후 임대 또는 재개발을 통한 시세 차익 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 105,000,000원

* 현재 공실 상태임을 고려하여, 임대 공백 기간 및 초기 투자 비용 등을 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 등기부상 주요 채권 총액(약 60,000,000원) 및 경매 신청 채권(40,000,000원)을 참고하여, 시장 상황과 물건의 실제 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 84,000,000원 ~ 94,500,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

* (주: 상기 예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 현재 상태, 임대 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 변동될 수 있습니다. 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 조사 및 전문가 상담을 권유합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.