나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [9] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.

설비내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 용도가 의원이나 집합건축물대장상 용도가 기원임. 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서산지원 2025타경51547 (9) 사건에 대한 부동산 물건 정보입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51547 (9)

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 232-1, 당진타워 5층 501호

용도: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 (등기사항전부증명서상 용도 의원과 차이 있음)

감정가: 547,000,000원

토지 면적: 100.69㎡ (약 30.46평)

토지 지분: 100.688㎡ (약 30.46평)

건물 면적: 274.94㎡ (약 83.19평)

건물 지분: 274.94㎡ (약 83.19평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

특이사항: 공동담보, 현재 공실 상태

1.2. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 중 5층 501호

건축물 용도: 제2종근린생활시설, 업무시설 (집합건축물대장 기준)

주요 설비: 승강기, 화재탐지, 지하주차장

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 당진초등학교 북측 인근에 위치합니다. 간선도로변으로는 상업용 건물 및 업무시설이 혼재하고 있으며, 도로 후면으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 무난한 수준입니다. 북서측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건의 대지권 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다:

* 가축사육제한구역(2024-12-12) (전부제한)

* 상대보호구역 (당진초등학교)

* 역사문화환경보존지역

* 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권 이전 신탁 등기, 근저당권, 압류, 근질권, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 을12 (2019-06-13): 근저당권 (채권자: 엠씨아이대부주식회사, 채권액: 10,000,000원)

* 갑8 (2022-04-25): 압류 (채권자: 당진시)

* 갑9 (2024-09-25): 압류 (채권자: 당진시)

* 을12-3 (2024-11-21): 근저당권부 채권 근질권 설정 (채권자: 느티나무제삼차유한회사, 채권액: 10,000,000원)

* 갑10 (2025-07-21): 임의경매개시결정 (채권자: 엠씨아이대부주식회사, 채권액: 40,000,000원)

3.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 지상권이 등기되어 있으나, 구체적인 권리 내용 및 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다. (개요 정보 없음)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 물건명세서 및 감정평가서상 공실 상태로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 상업용 및 업무시설, 주거시설이 혼재된 복합 상권입니다. 당진초등학교 인근이라는 점은 배후 수요 확보에 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

4.2. 건물 상태 및 이용 현황

건물 외벽 및 바닥 타일 일부에 파손이 있습니다. 감정평가서상 목측 결과, 기호 5호를 제외한 나머지 호수는 공실 또는 휴업 상태로 파악되었습니다. 본건 501호 역시 공실 상태로 확인됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 당진초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 시설: 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 등기사항전부증명서상 용도(의원)와 집합건축물대장상 용도(기원/근린생활시설) 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 활용 시 행정적 문제 발생 가능성을 시사합니다.

* 공실 장기화 가능성: 현재 다수의 호수가 공실 또는 휴업 상태인 점을 감안할 때, 경매 낙찰 후에도 공실이 이어질 경우 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 하자: 외벽 및 바닥 타일 일부 파손 등 건물 상태에 대한 유지보수 필요성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 중심 지역의 상업 시설로, 교통 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 용도와 건축물대장상 용도의 차이, 현재 다수 호실의 공실 상태, 건물 일부 하자 등은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 임의경매 물건으로 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 당진 시내의 주요 도로변에 위치하여 접근성이 양호합니다.

* 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 지역으로 잠재적 수요가 있습니다.

* 현재 공실 상태이나, 향후 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 시설로서의 입지적 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 547,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 공실 상태, 건물 용도 불일치 및 일부 하자 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 형성되는 경우가 많으나, 본건의 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 시장 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.