나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [6] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.

설비내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서산지원 2025타경51547 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (엠OOOOOOOOO)

감정가: 816,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 232-1, 당진타워 3층 302호

용도: 근린상가

토지면적: 147.24㎡ (약 44.54평) - 대지권

건물면적: 402.05㎡ (약 121.62평) - 전유면적 (3층 302호)

건물 총 연면적: 9376.49㎡ (약 2836.43평) - 당진타워 전체

토지 총 면적: 1726㎡ (약 522.12평) - 당진타워 전체 대지

1.3. 매각결정사항

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치함.

간선도로변으로는 상업용 건물 및 업무시설 등이 혼재함.

도로 후면으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능함.

북서측 인근에 간선도로가 소재하여 접근성이 좋음.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 수준임.

2.3. 토지 관련

토지의 형상: 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지임.

토지 이용 상태: 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 관련: 신탁등기(2019-06-13, 우리자산신탁), 신탁말소등기(2019-06-13, 주영희) 사항이 확인됨.

근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2019-06-13, 10,000,000원)

압류: 당진시 (2022-04-25, 2024-09-25)

근저당권부 채권근질권: 느티나무제삼차유한회사 (2024-11-21, 10,000,000원)

임의경매개시결정: 엠씨아이대부주식회사 (2025-07-21, 40,000,000원) - 본 경매의 개시권자임.

3.2. 말소기준권리

본건 경매의 말소기준권리는 2019년 6월 13일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을12)으로 판단됨.

상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권은 없으며, 명시된 소멸되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

본건은 임차인이 없거나, 있더라도 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없음.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원임.

현재 공실 상태로 파악되어 별도의 임차인 관련 문제는 없을 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명: 당진타워

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층, 지상 7층 건물임.

주용도: 본건(302호)은 집합건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 건물 전체로는 제2종근린생활시설, 업무시설 등의 용도로 사용 가능한 복합건물임.

전유면적: 402.05㎡ (약 121.62평)

4.2. 건물 상태

외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부 파손된 상태임.

내벽: 페인팅 및 인테리어 마감.

바닥: 타일 마감으로 일부 파손된 상태임.

창호: 새시 창호 마감.

설비: 승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있음.

4.3. 이용상태

본건(302호)을 포함한 대부분의 호실은 집합건축물대장상 용도대로 이용되지 않고, 공실 또는 휴업 상태로 관찰됨.

이는 향후 임대 수익 창출 시 공실 리스크로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

교육시설: 당진초등학교가 북측 인근에 위치함.

행정시설: 당진시청, 당진경찰서 등이 인근에 위치함.

의료시설: 당진종합병원이 인근에 위치함.

기타: 당진버스터미널 등 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역.

제한사항:

가축사육제한구역 (전부제한)

상대보호구역 (당진초등학교)

역사문화환경보존지역

하수처리구역

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건은 현재 공실 상태이며, 다수의 호실이 공실 또는 휴업 중인 것으로 파악됨.

향후 임대차 계약 성사까지 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있으며, 임대 수익 발생에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

6.2. 건물 노후 및 하자

건물 외벽 및 바닥 마감재 일부에 파손이 확인되어, 이에 대한 보수 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 공부상 용도와 실제 이용 상이

등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상의 일부 호수 용도(휴게음식점, 의원 등)와 실제 공부상 용도(의원, 기원 등)가 상이하여, 추후 용도 변경 또는 관련 민원이 발생할 소지가 있음.

6.4. 토지이용계획 상 제한

제2종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률에 일부 제한이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 추가적인 행위 제한 사항이 존재함.

6.5. 권리 관계

다수의 압류 및 근저당, 근질권 등이 등기되어 있으며, 비록 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이나, 권리 관계 파악에 주의가 필요함.

6.6. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 당진시 중심 상업지역에 위치한 당진타워 내 근린상가로, 입지 자체는 양호한 편임.

차량 접근성이 좋고 주변에 관공서, 학교, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

그러나 건물 내부 다수 호실의 공실 상태, 일부 마감재 파손 등 관리 상태의 미흡함이 발견됨.

향후 공실 해소 및 적정 임대 수익 창출을 위해서는 적극적인 마케팅 및 관리가 필요할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

당진시 중심 상업지구에 위치하여 유동인구 및 잠재적 수요가 기대됨.

각종 관공서, 교육, 의료 시설 인접으로 안정적인 상권 형성이 가능함.

접근성이 좋은 도로망을 갖추고 있어 방문객 접근이 용이함.

8.2. 상업시설로서의 잠재력

건물 전체가 근린생활시설 및 업무시설로 구성되어 다양한 업종 유치가 가능함.

당진시 개발 계획과 연계 시 상권 활성화 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 예상 입찰가는 감정가 816,000,000원을 기준으로 하되, 현재 다수의 공실 상태, 건물 일부 하자, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

특히, 공실 해소를 위한 기간 및 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하는 것이 중요함.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 상가 실거래가, 유사 물건 경매 낙찰가, 지역 경제 동향 등에 대한 추가적인 시세 조사가 필수적임.

인수되는 보증금은 없으므로, 순수 부동산 가치와 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.