나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [4] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 6층604호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.

설비내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51547 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 232-1, 당진타워 6층 604호

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설, 업무시설 포함)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 중 6층 604호

건축 사용 승인일: 1997년 04월 15일

주요 설비: 승강기, 화재탐지기, 지하주차장

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 127,000,000원

토지 면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

토지 지분: 23.339㎡ (약 7.06평)

건물 면적: 63.72㎡ (약 19.28평)

건물 지분: 63.72㎡ (약 19.28평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 상업용 건물, 업무시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량으로 출입이 가능합니다.

북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 차량 접근성이 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건의 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(당진초등학교), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상에는 다수의 권리 내역이 기재되어 있습니다.

주요 권리로는 우리자산신탁주식회사 명의 신탁, 엠씨아이대부주식회사 명의 근저당, 당진시 명의 압류, 느티나무제삼차유한회사 명의 근저당권부채권근질권, 엠씨아이대부주식회사 명의 임의경매 개시 결정 등이 있습니다.

2025년 07월 21일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 임의경매 개시 결정(갑10)이 말소 기준 권리입니다.

3.2. 말소 기준 권리

본건의 말소 기준 권리는 2025년 07월 21일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 임의경매 개시 결정 (갑10)입니다.

3.3. 인수 또는 소멸 권리

말소 기준 권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내역은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 용도

본 건물인 당진타워는 지하 3층, 지상 7층 규모의 집합건물이며, 건축물대장상 주요 용도는 제2종 근린생활시설 및 업무시설입니다.

본건 소재지는 당진시 읍내동으로, 주변 지역은 상업, 업무, 주거 기능이 혼합된 복합 용도 지역입니다.

4.2. 현재 상권 특성

본 건이 위치한 6층 604호는 근린상가 용도로, 주변에 상업시설 및 업무시설이 혼재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

그러나 본건을 포함한 다수 호수가 공실 또는 휴업 상태로 파악되어, 현재 상권의 활성화 정도는 다소 미흡한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 당진초등학교 북측 인근에 위치하며, 간선도로변을 따라 다양한 상업시설 및 업무시설이 분포하고 있습니다.

반경 내 병원, 은행, 마트, 관공서 등 주요 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

인근에 당진초등학교가 소재하고 있어 교육 환경 보호 구역에 해당됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 현황

본건은 현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상입니다.

향후 임대차 계약 시 공실 기간 장기화 또는 낮은 임대료 수준 등의 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 건물 상태

건물 외벽 일부 파손 및 바닥 타일 일부 파손 등 건물의 물리적인 노후화 또는 파손 상태가 일부 존재합니다.

6.3. 기타

등기부와 건축물대장 상 용도에 일부 차이가 있다는 내용이 있으나, 이는 특정 호수에 대한 언급으로 본건(604호)과는 직접적인 관련이 없을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 중심부에 위치한 상업용 건물로, 편리한 교통망과 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 2천 7백만원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

현재 공실 상태이고 임대 관계가 미상이나, 경매 절차를 통해 권리 관계가 정리되어 있어 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

건물 일부 노후화 및 상권 활성화 정도 등은 고려해야 할 사항이나, 향후 지역 개발 및 임대 정상화를 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

당진시 도심권에 위치한 상가 건물로서, 지역 경제 활성화 시 수혜 기대가 가능합니다.

권리 관계가 명확하게 정리되어 있어 안전한 투자가 가능합니다.

임대차 계약을 통한 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

경매 시장에서 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원입니다.

현재 공실 상태 및 건물 일부 노후화 등의 리스크를 감안할 때, 감정가의 80%에서 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 101,600,000원에서 127,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.