나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [3] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.

설비내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보 세부

사건번호: 서산지원 2025타경51547 (3)

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 5층 504호

용도: 근린상가

감정가: 1억 3천 4백만원

토지면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

건물면적: 67.10㎡ (약 20.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

특이사항: 공동담보, 공실 상태

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 중 5층 504호

건물내역: 외벽 일부 파손, 내벽 및 바닥 일부 파손 상태. 승강기, 화재탐지, 지하주차장 설비 갖춤.

공부와의 차이: 등기부 및 제시목록상 용도와 집합건축물대장상 용도에 일부 차이 존재 (기호 1, 9).

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동에 소재한 '당진초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 간선도로변으로는 상업용 건물과 업무시설이 혼재하며, 도로 후면으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로상태

차량의 출입이 용이하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 수준입니다. 북서측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 대지의 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(당진초등학교), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부에는 신탁, 근저당, 압류, 근저당부채권근질권, 임의경매 등 다양한 권리 내역이 등기되어 있습니다. 주요 권리로는 우리자산신탁주식회사의 소유권이전신탁(2019.06.13.), 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(2019.06.13., 10,000,000원), 당진시의 압류(2023.03.07., 2024.09.25.) 등이 있으며, 엠씨아이대부주식회사가 2025.07.21. 임의경매를 개시하였습니다.

3.2. 임차인 현황

현재까지 파악된 임차인 현황에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권' 개요가 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. (확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 당진시 읍내동 지역은 상업시설과 주거시설이 혼재된 복합 상권입니다. 당진초등학교 인근으로 교육시설과 근린생활시설이 발달해 있으며, 북측으로는 상업 시설이 더 집중되어 있습니다.

4.2. 이용 현황

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설 등으로 되어 있으나, 본건(504호)을 포함한 다수의 호수가 공실 또는 휴업 상태인 것으로 추정됩니다.

4.3. 주변 시설

본건 인근에는 당진초등학교, 당진중학교, 당진고등학교 등의 교육시설이 있으며, 당진종합병원, 당진시청, 당진경찰서, 당진CGV, 롯데마트 등 다양한 편의시설과 공공시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 유해시설이나 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

당진초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 당진종합병원, 시청, 경찰서 등 행정 및 의료시설과 CGV, 롯데마트 등 쇼핑 및 문화 시설이 근거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 건물 외벽 및 바닥 일부 파손 상태로, 수리 및 보수가 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

* 다수의 호수가 공실 또는 휴업 상태로, 임대수익 창출을 위한 공실 리스크 관리가 필요합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 등기부상 다수의 권리 내역이 존재하며, 특히 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있어 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 공부상 용도와 집합건축물대장상 용도의 차이가 존재하여, 실제 이용 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 임차인 정보가 미상인 부분이 있어, 명도 관련 잠재적 이슈를 고려해야 합니다. (단, 현재 인수 보증금은 0원입니다.)

7. 종합 의견

본건은 당진시 중심 상권에 위치하며 교통 및 생활 인프라가 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 건물 일부 파손 상태, 다수 호수의 공실, 공부와의 용도 차이, 그리고 말소되지 않는 권리 가능성 등은 투자 전 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 현재 감정가 대비 공실률 등을 감안한 현실적인 임대수익률 산정이 중요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 당진시 핵심 지역에 위치하여 향후 상권 활성화 시 시세 상승 기대 가능

* 초등학교 및 각종 편의시설 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 1억 3천 4백만원이나, 현재 공실 상태 및 일부 건물 하자, 권리관계 복잡성 등을 고려할 때, 입찰 시에는 감정가의 70~85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대 수익률 및 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 본건의 예상 입찰가 범위는 약 9천 3백 8십만원 ~ 1억 1천 3백 9십만원 수준으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.