나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [2] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 4층403호 근린상가 경매

충청남도 당진시 당진중앙2로 148 당진타워, 4층403호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51547(서산지원 경매2계). 감정가 127,000,000원, 최저가 30,492,000원. 매각기일은 2026-07-28입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51547 [2]
소재지	충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 4층403호
도로명주소	충청남도 당진시 당진중앙2로 148 당진타워, 4층403호
용도	근린상가
건물명	당진타워
매각기일	2026.07.28
관할법원	서산지원 경매2계 (041-660-0692)
이용제한	하수처리구역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, (저촉)상대보호구역, 역사문화환경보존지역

충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 4층403호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	23.34㎡ (7.06평)
건물면적	63.72㎡ (19.28평)

금액

감정가	127,000,000원
최저가	30,492,000원 (감정가 대비 24%)
입찰보증금	3,049,200원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.03	127,000,000원	유찰
2차	2026.04.07	88,900,000원	유찰
3차	2026.05.19	62,230,000원	유찰
4차	2026.06.23	43,561,000원	유찰
5차	2026.07.28	30,492,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.
교통상황: 본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.
이용상태: 집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.
설비내역: 승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.
공부와의 차이: 제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51547 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

3. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 4층 403호

용도: 근린상가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

4. 감정가 및 면적

감정가: 127,000,000원

토지 면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 63.72㎡ (약 19.27평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 23.335㎡

건물 지분: 63.72㎡

2. 입지조건

3. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 간선도로변으로는 상업용 건물 및 업무 시설 등이 혼재하며, 도로 후면으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

4. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 수준입니다.

5. 토지 현황 및 계획

본 건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-12) (전부 제한) (「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」), 상대보호구역(당진초등학교) (「교육환경 보호에 관한 법률」), 역사문화환경보존지역 (「충청남도지정문화재보호조례」), 하수처리구역 (「하수도법」)입니다.

3. 권리분석

4. 등기부 현황

* 소유권이전5번신탁등기말소 (2019-06-13)

* 근저당권 (2019-06-13) - 권리자: 엠씨아이대부주식회사, 권리금액: 10,000,000원

* 소유권이전신탁 (2019-06-13) - 권리자: 우리자산신탁주식회사

* 압류 (2023-03-07) - 권리자: 당진시

* 압류 (2024-09-25) - 권리자: 당진시

* 12번근저당권부채권근질권설정 (2024-11-21) - 권리자: 느티나무제삼차유한회사, 권리금액: 10,000,000원

* 임의경매개시결정 (2025-07-21) - 권리자: 엠씨아이대부주식회사, 권리금액: 40,000,000원

5. 임차인 분석

* 임차인: 조호승

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

6. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

4. 건물 상태 및 이용 현황

5. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상 7층 건물 중 제4층 403호입니다.

외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부 파손 상태입니다.

내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등.

바닥: 타일 마감 등으로 일부 파손 상태입니다.

창호: 새시 창호 마감 등입니다.

6. 현재 이용 상태

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이나, 본 건 403호를 포함한 대부분의 호수가 공실 또는 휴업 상태로 파악됩니다.

7. 설비 내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 상권 및 생활 정보

6. 주변 상권

본 건은 당진초교 북측 인근에 위치하며, 간선도로변으로는 상업용 및 업무용 건물이 혼재되어 있습니다. 당진시 읍내동 지역은 상권이 형성되어 있으며, 주요 관공서 밀집 지역과 가까워 일자리 창출에 따른 실거래가 발생하는 경향이 있습니다.

7. 편의 및 교육 시설

* 교육 시설: 당진초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 마트, 은행 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 제한적)

8. 혐오 시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

7. 공실 및 운영 리스크

본 건은 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이나, 현재 대부분의 호수가 공실 또는 휴업 상태로 파악되어 공실 리스크가 존재합니다.

8. 건물 관리 및 하자

건물 외벽 및 바닥 타일 일부 파손 상태가 확인되어 지속적인 관리가 필요할 수 있습니다.

9. 법적 및 행정적 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

등기부 상 당진시의 압류가 존재하며, 이는 미납 세금 등으로 인한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

10. 공동 담보 특이사항

본 건은 공동담보로 진행되고 있으며, 이는 경매 과정이나 낙찰 후 채권 관계에서 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치한 근린상가로, 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 그러나 현재 대부분 공실 및 휴업 상태로 운영 리스크가 있으며, 외벽 및 바닥 일부 파손 등 건물 관리가 필요한 부분이 있습니다. 또한, 토지 이용 계획상 여러 제한이 있으며, 당진시의 압류가 존재하여 추가적인 확인이 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 당진시 읍내동 지역의 상권 잠재력: 주요 관공서 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 1억 2천 7백만원의 감정가는 향후 시세 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

* 공실 해소 시 수익 창출 기대: 공실 상태이나, 적절한 임대 전략을 통해 공실 문제를 해결한다면 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(127,000,000원)와 주변 시세, 그리고 권리 분석 결과(인수되는 보증금 없음)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 현재 대부분 공실 상태이며 건물 일부 파손, 토지 이용 제한, 공동담보 물건이라는 점 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 주변 상권의 실제 임대 수요, 건물 상태 정밀 진단, 향후 시세 변동 예측 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.1.물건 기본정보