나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100310 [1] 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 대야미동 소재 ""대야미역(지하철4호선)"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 대야미역(지하철4호선)이 위치하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 중 제5층 제503호로서,
(사용승인:2020.11.27.)
외벽: 외장타일붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역
(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한
법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-임차인(임차권자) 박경빈의 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.09.자)가 제출됨.
-1회 최저매각가격을 감정가로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경100310 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 5층503호

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2020년 (사용승인: 2020.11.27.)

* 토지면적: 14.55㎡ (약 4.40평)

* 건물면적: 52.44㎡ (약 15.86평)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 10층 중 5층

* 감정가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (등기부등본 상 주택도시보증공사로 추정)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 경기도 군포시 대야미동 소재 "대야미역(지하철 4호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

* 지하철 4호선 대야미역이 남서측 근거리에 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 등기 (2025.01.10. 접수, 사건번호 2025타경100310) 입니다.

* 경매로 인해 소멸되는 권리:

* 박 임차인의 주택임차권 (을1, 2023.06.26. 접수)

* 도봉세무서장의 압류 (갑6, 2025.05.28. 접수)

* 이 외 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 감정평가서 요약 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 임차인 박 의 대항력 포기 및 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-05-17

* 주의사항: 임차인(임차권자) 박 은 우선변제권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.09.자)가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

* 주변 상권: 대야미역 인근의 상업 및 주거 복합지역으로, 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 건물 규모: 본 건물은 총 51세대의 오피스텔로 구성된 집합건물입니다.

* 시세 정보: 최근 실거래가 정보에 따르면, 2025년 1월 동일 건물 "더웰대야미" 4층 전용면적 52.435㎡ 물건이 260,000,000원(2억 6천만원)에 거래되었습니다. 본 물건과 유사한 조건의 거래 사례로, 현재 시세 형성의 중요한 지표가 됩니다.

5. 생활정보

* 주거 시설: 본 물건은 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

* 내외부 마감: 외벽은 외장타일 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

* 기본 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 대야미역 역세권에 위치하여 관련 상업 시설 이용이 편리하며, 인근 주거 단지 내 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 첫 회차 입찰: 본 물건은 이번이 첫 번째 경매이며, 최저매각가격이 감정가로 책정되어 있어 초기 할인 혜택은 없습니다.

* 임차인 관련 사항: 대항력이 있는 임차인(박 )이 존재했으나, HUG와의 확약서를 통해 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권까지 포기하여 매수인의 보증금 인수 부담은 해소된 상태입니다. 다만, 이러한 확약의 법적 효력 및 후속 조치에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 현재까지 제출된 서류상으로는 문제가 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지이용계획 상 특정용도제한지구, 비행안전제3구역 등이 포함되어 있으나, 이는 현 오피스텔 용도 및 이용에 직접적인 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 지하철역(대야미역) 인근의 역세권 입지에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 과거 임차인 관련 권리 관계가 다소 복잡하였으나, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 박 간의 확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 명확히 정리되었습니다. 최근 동일 건물에서 유사 면적의 물건이 감정가보다 높은 가격에 거래된 사례가 있어, 이번 경매에서도 시세 반영 가능성이 높습니다. 첫 회차 입찰에서 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 관리 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 지하철 4호선 대야미역 도보 이용 가능 거리로, 우수한 교통 편의성을 제공합니다.

* 임대 용이성: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: 임차인과의 보증금 인수 문제가 해결되어, 낙찰 후 명도 과정이 비교적 원활하게 진행될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 물건): 260,000,000원 (2025년 1월, 4층, 52.435㎡)

* 분석: 최근 동일 건물 4층 물건이 2억 6천만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 현재 시장 가치는 감정가(2억 4천만원)보다 높게 형성되어 있을 가능성이 큽니다. 첫 회차 입찰이므로 경쟁이 예상되나, 최근 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 권장 예상 입찰가: 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.