나이스옥션 법원경매 안산 2024타경60431 [1] 경기도 시흥시 군자동 1-5 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2024.06.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 군자동 소재 "군자봉" 남동측에 위치하며, 주위에는 전,임야등이 혼재하며, 북동측으로 아파트,관공서,단독주택,근린생활시설등 개발된 지역이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며, 버스정류장이 근거리에 소재하는 등 교통상황 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호1,5,7:일단의 종교용지(절)로 이용중임. 기호8~16:지목 임야로 기호8,9,11,12,14,15,16등은 절까지의 진입로변에 소재하는 임야들로 본건 일부가 도로로 이용중임. 기호6,10,13등은 절주위에 있는 임야들로 자연림 상태임.

인접 도로상태

절까지 진입할 수 있는 도로가 개설(세로)되어 있는 상태이며, 본건토지들의 일부도 도로에 포함되어 있음.본건의 진입로가 시작되는 기호9토지는 동측의 광로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,5,7:도시지역, 자연녹지지역(2021-12-30) 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 기호6,8,10~16:도시지역, 자연녹지지역(2021-12-30) 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 기호9:도시지역, 자연녹지지역(2021-12-30), 광로3류(폭 40m~50m)(접합) 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호8,9토지는 지목"임야"이나, 기호8토지는 "임야,전,도로"등으로, 기호9토지는 "전(휴경지),도로"등으로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고, (1)본건 토지 기호6,10~16 임야에 소재하는 자연생육중인 수목(소나무,참나무,기타잡목)들은 임야거래시 수목을 포함하여 거래하는 관행을 따라, 지상수목을 포함하여 평가하였습니다. (2)본건 토지 기호8~12,14~16은 영각사로 진입하는 진입로를 따라 소재하면서, 일부가 도로로 이용중입니다. 정확한 도로 편입 면적은 측량에 의하여 확인하여야 할 것으로 사료됨으로 경매참가시 유의하시기 바랍니다. (3)본건 토지 기호6,10~16은 임야로 임야의 특성상 분묘가 소재 할 가능성 있으나, 숲이 울창하고 경사가 심하여 도보에 의한 정밀 탐사가 어려운 상태 입니다. 현장조사 및 위성사진 판독 등 분묘 소재 여부를 잘 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다. (4)본건 토지 기호8은 개별공시지가 582,700원/㎡ 입니다. 이는 개별공시지가의 이용상황을 "전기타"로 함에 의하여 산정되었기 때문으로 추정되나, 현장답사 및 위성사진에 의하면, 도로,임야,전등으로 사용(측량을 요함)되고 있는 것으로 보입니다. 따라서 비교표준지는 공익용산지 등 토지이용계획사항이 동일한 기호"나"를 적용하였고, 실제의 사용상태 "도로,임야,전"인점등을 고려하여 평가하였습니다. (5)본건 토지 기호9는 지목 "임야"이나, "도로,전(휴경지)"등으로 사용 중 입니다. 공익용산지 등 토지이용계획사항이 동일한 기호"나"표준지를 기준하여 평가하였습니다. (6)본건 토지 기호10 임야의 북측정상에는 소유자미상의 정자1식과 군자성황사지(유적지)가 소재하고 있으며, 남측아래 절부근에는 비석1기와 석상1기, 추모천막등이 소재하고 있습니다. 이들은 유적지인점 등으로, 평가하지 아니하였으며, 경매대상에서 제외된다 하여도 그 면적이 미미하여 전체토지에 미치는 영향은 거의 없으므로, 그 영향을 감안한 토지를 별도로 평가하지 아니 하였습니다. 경매참가시 유의하시기 바랍니다. (7)본건 기호2건물 법당 남측 좌우측의 석등2기와, 그외 소각장1기(1.5x1.5m) 석상1기, 남측 토지경계선상의 철제울타리 등은 토지에 부착된 구축물로 보아 토지에 포함평가(개별요인 기타조건에서)하였습니다. (8)본건 토지 기호14 토지상에는 콘테이너 1~2기가 소재하고 있습니다. 소유자불명으로 토지소유자와 일치하는지 알 수가 없고, 이동가능한 물건이므로, 평가에서 제외하였습니다. 경매참가시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2:일반목구조 기와지붕 단층 종교시설(법당)로서, 외벽:목기둥 시멘몰탈위 단청 마감 등, 내벽:시멘몰탈위 벽화 등 마감, 창호:목재 창호 등임. 기호3:일반목구조 기와지붕 단층 종교시설(삼성각)로서, 외벽:목기둥 시멘몰탈위 단청 마감 등, 내벽:시멘몰탈위 벽화 등 마감, 창호:목재 단창호임. 기호4:철근콘크리트조 및 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층~지상1층 규모 종교시설(납골당, 요사체, 사무실)등으로, 외벽-화강석 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽-치장석 및 타일 마감 등, 창호-샷시 페어그라스창호임.

이용상태

기호2: 법당, 기호3: 삼성각, 기호4:1층 요사체, 사무실, 계단실 등 지하층: 납골당 및 관련시설 등임.

설비내역

기호4: 위생, 급.배수, 소화설비, 화재탐지, 냉난방설비, 공조설비, 에스컬레이터 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

"토지건물 감정평가 명세표" 또는 "건물개황도"에 도시된 바와 같은 부합물 및 종물이 소재하여 별도 평가하였습니다.(토지건물 평가명세표 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계-미상임. (2)본건은 평가의 물적 기준이 되는 건축물대장등에 의거하여, 육안에 의한 관찰로 평가하였습니다. 면적등 지적불부합 여부에 대한 확인을 위해서는 측량이 필요한 상태임을 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 물건15. 지상에 분묘 대여섯기 소재(분묘를 위하여 분묘기지권 성립여지 있음)하고 물건13. 지상의 분묘 존부 여부 불분명[별지 ‘현황조사보고서(2024.10.10.자)’ 참조]
- 소유자가 물건2. 내지 4. 기재 각 부동산에 소재하는 면적 5,318㎡, 안치구수 25,004구의 사설봉안당에 대한 설치·관리권자임을 확인하는 확정판결 존재(수원지방법원 2018구합64741 사설봉안당 설치․관리권자 지위 확인의 소)
- 물건2. 내지 4. 기재 각 부동산에 소재하는 안치단은 평가 및 매각에서 제외[별지 ‘감정인 의견서(2024.12. 6.자)’ 참조]
- 봉안당 설치 등은 별지 ‘시흥시 사실조회 답변서(2025.8.18.자, 2025.12.17.자), 장사 등에 관한 법률’ 참조
- 각 물건별 감정 평가는 별지 ‘감정평가서(토지건물 감정평가명세표, 토지 감정평가요항표)’ 참조
- 본건 소유자(피고)와 ‘시흥시 군자동 1번지’ 소유자(원고)간 ‘수원지법 2024나81593 시설물 철거청구등’ 소송 진행 중[원고는 군자동 1번지 지상 건물, 우․오수관로, 초고압 선로, 맨홀 철거 및 토지 인도, 토지 인도일까지의 부당이득을 구하는 소 제기(1심 원고 일부 승소)]
- 물건14. 지상의 컨테이너는 평가 및 매각 대상에서 제외(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2024타경60431 (1)

소재지: 경기도 시흥시 군자동 1-5

용도: 종교시설

감정가: 17,703,424,460원

토지 면적: 53,348.00㎡ (약 16,138.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 7,007.23㎡ (약 2,119.50평)

건물 제시외 면적: 48.50㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나캐피탈

1.1. 1. 건물 구성

* 건물 2 (가동): 법당, 일반목구조, 기와지붕, 단층, 138.24㎡ (약 41.82평)

* 건물 3 (나동): 삼성각, 일반목구조, 기와지붕, 단층, 16.5㎡ (약 4.99평)

* 건물 4 (다동): 납골당, 요사체, 사무실 등, 철근콘크리트/일반철골구조, (철근)콘크리트지붕, 지하3층~지상1층, 6,852.49㎡ (약 2,070.82평)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 지역 및 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 군자동 소재 "군자봉" 남동측에 위치하며, 주변은 전, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 북동측으로는 아파트, 관공서, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 개발된 지역이 자리 잡고 있습니다.

1.2. 2. 교통 접근성

물건지 인근까지 차량 출입이 가능하며, 버스 정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

1.2. 3. 토지 이용 및 도로 상태

기호 1, 5, 7 필지는 종교용지(절)로 이용 중입니다. 기호 8~16 필지는 지목이 임야이나, 일부는 절로의 진입로로 이용되고 있으며 자연림 상태를 유지하고 있습니다. 절까지 진입할 수 있는 도로가 개설되어 있으며, 본건 토지의 일부도 도로로 이용 중입니다. 기호 9 토지는 동측의 광로와 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

본 경매는 하나캐피탈의 임의경매로 진행됩니다. 말소기준권리는 2022년 5월 4일 접수된 하나캐피탈의 근저당권입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

* 구분지상권: 한국전력공사의 구분지상권(목적: 전기공작물(송전선)의 건설, 범위: 선하지 479㎡ 지표면 상공 14m~79m)이 존재하며, 이는 매각 후에도 인수됩니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2023-09-21, 대항력 없음.

* 정동주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2017-01-03, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 홍성호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2023-09-21, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 4. 기타 권리 사항

토지 등기부상 총 채권액은 약 148억원에 달합니다. 시흥시의 압류 등기 등도 존재했으나 매각으로 말소됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업 및 주거 지역

물건지 북동측에는 아파트, 관공서, 주택, 근린생활시설 등 주거 및 편의 시설이 밀집한 지역이 분포하고 있습니다.

1.4. 2. 종교 및 특수 시설

본 물건은 종교시설로 이용되었으며, 사설봉안당 설치·관리권자 지위 확인 판결이 존재하는 등 장례 관련 시설로서의 활용 이력이 있습니다. 다만, 봉안당 내 안치단 등은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 자연 환경

"군자봉" 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 2. 편의시설 접근성

인근 개발 지역에 관공서, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 일부 충족될 수 있으나, 도심의 풍부한 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 분묘 문제

물건 15 토지 지상에 분묘 대여섯기가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 또한, 물건 13 토지의 분묘 존부 여부는 불분명하여 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2. 대항력 있는 임차인

정동주 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상인 상태입니다. 이는 추후 인수 부담 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 3. 진행 중인 소송

본건 소유자와 '시흥시 군자동 1번지' 소유자 간 시설물 철거 청구 등 소송이 진행 중이며, 1심에서 원고 일부 승소 판결이 있었습니다. 이는 소유권 확보 및 토지 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사안입니다.

1.6. 4. 토지 이용 규제

본 토지는 개발제한구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 대한 법적 제한이 존재합니다.

1.6. 5. 공부상 차이 및 기타 사항

일부 토지(기호 8, 9)는 지목과 실제 이용 현황(임야, 전, 도로 등)이 상이하며, 정확한 도로 편입 면적 등은 측량을 통해 확인이 필요합니다. 또한, 물건 14의 컨테이너, 물건 4의 안치단 등 일부 시설물은 매각 대상에서 제외됩니다. 유적지(군자성황사지) 등이 소재하나 평가에서 제외되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 군자동에 위치한 대규모 종교시설로, 넓은 토지 면적과 다수의 건물을 포함하고 있습니다. 자연녹지 및 개발제한구역 내에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있으나, 분묘기지권의 잠재적 성립 가능성, 대항력 있는 임차인(보증금 미상), 진행 중인 토지 관련 소송, 개발제한구역 지정 등 복합적인 권리 관계와 법규상 제약이 다수 존재합니다. 특히, 진행 중인 소송 결과에 따라 시설물 철거 등의 중대한 영향을 받을 수 있으며, 분묘 문제는 토지 이용에 직접적인 장애가 될 수 있습니다. 납골당 시설의 존재 및 일부 제외 사항 등은 물건의 특수성을 더합니다.

1.8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 향후 종교 시설 확충 또는 관련 사업 시설 부지로의 활용 가능성을 높입니다.

* 자연 친화적 입지: 쾌적한 환경을 바탕으로 특정 목적(예: 요양, 수련원 등)의 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 개발제한구역 해제 또는 완화 시, 지역 개발과 더불어 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 상세한 시장 분석 및 권리관계 정밀 분석이 불가하여 예상 입찰가 산정을 제시하지 않습니다. 감정가는 17,703,424,460원이나, 앞서 언급된 분묘기지권, 대항력 있는 임차인, 진행 중인 소송, 토지 이용 규제 등 여러 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사, 관련 법률 및 행정 검토, 유사 물건 거래 사례 분석 등 전문가의 정밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.