나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51733 [2] 경기도 시흥시 배곧동 291-1 엠-플러스테크노 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧2동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 대단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건내 제1층 제101호 외 2개호로서,
외벽 : 복합판넬 및 페어그라스 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(가~다) 공히 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 공실상태입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터시설, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(도시형공장), 지원시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)임(2025.2.25.기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경51733 (2)

소재지

경기도 시흥시 배곧동 291-1 엠-플러스테크노 1층102호

용도

근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 임 (2025.2.25. 기준))

감정가

625,000,000원

토지면적

14. 76㎡ (약 4.46평)

토지지분

14. 761㎡

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

53. 75㎡ (약 16.26평)

건물지분

53. 75㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

관OOOOOOOOO (관교문학동새마을금고)

특이사항

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)임 (2025.2.25. 기준).

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧2동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 대단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통시됩니다. 인접 도로상태는 북서측 약 30m 내외 및 남측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

건물의 구조

본건은 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제1층 제102호로 추정되며, 외벽, 내벽, 창호 등은 일반적인 마감 상태로 관리상태는 대체로 무난합니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(도시형공장), 지원시설 건부지로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을2 근저당권 (2020-11-03, 관교문학동새마을금고, 1,500,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리

* 을2 근저당권 (2020-11-03)

* 을4 근저당권 (2022-07-14, 이수의, 450,000,000원)

* 갑3 압류 (2023-10-11, 고양세무서장)

* 갑6 임의경매개시결정 (2025-02-20, 관교문학동새마을금고, 1,287,974,300원)

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권개요: 현재까지 확인된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 실제 현황과 다를 수 있으므로 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

지역 특성

본건이 위치한 배곧동 291-1번지 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

유사 시설 및 경쟁 환경

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하며, M플러스 테크노 건물 내에도 다양한 업종의 점포들이 입점해 있어 일반적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

공실 현황

본건(1층 102호)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태로 파악됩니다.

5. 생활정보

편의시설

* 본건 인근에 배곧2동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변 대단지 아파트 및 오피스텔, 상업 시설 내 마트, 식당, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

기타 설비

건물 내 급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터시설, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

혐오시설 조사

본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 배곧 신도시는 계획된 도시 개발 지역으로, 주거 및 상업 환경이 비교적 잘 갖추어진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권) 존재 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

용도 및 현황

* 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 실제 이용 현황과 임대차 관계는 입찰 전 별도 확인이 필수적입니다.

* 현재 공실 상태로, 장기화될 경우 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

건물 관리 상태

* 본건이 속한 'M플러스 테크노' 건물 전체의 노후화 또는 관리 상태에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

지역 개발 및 규제

* 토지이용계획 상 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 또는 규제 변화에 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 신축급 지식산업센터 내 상가(근린생활시설)입니다. 배곧신도시의 개발 잠재력과 함께 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 장기적인 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 건물 연식(2020년 사용승인)이 짧고 주변 인프라가 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 현재 공실 상태라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석 및 현황 조사를 철저히 진행하여 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년에 사용승인된 'M플러스 테크노' 건물 내 위치하여 시설 노후도가 낮습니다.

* 배곧신도시의 성장 잠재력: 서울대학교 시흥캠퍼스 조성 등 다양한 개발 호재가 있어 향후 가치 상승이 예상됩니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 오피스텔의 거주민을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 625,000,000원

건물 면적: 53.75㎡ (약 16.26평)

인수 보증금: 0원

참고 시세:

* 본건과 같은 'M플러스 테크노' 건물 내 1층 상가 거래 사례 중, 유사한 규모의 다른 물건이 약 3억 5천만원대에 감정평가된 사례가 있습니다 (2024타경72267).

* 인근 지식산업센터 내 상가/사무실의 경우, 평당 약 300만원 ~ 500만원대의 실거래가 사례도 존재하나, 이는 층수 및 용도에 따른 차이가 크므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 본건의 감정가(625,000,000원)는 평당 약 3,840만원으로, 다른 유사 물건의 감정가 또는 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가 고려사항:

* 현재 공실 상태임을 감안할 때, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다.

* 감정가가 주변 시세 및 유사 물건의 감정가 대비 높은 편임을 고려해야 합니다.

* 향후 임대 또는 재매각 시 시세 차익 가능성을 고려하되, 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

* 경매 취득에 따른 제반 비용(취득세, 중개수수료 등)을 고려한 실투자금액을 산정해야 합니다.

제안 입찰가:

본건의 감정가(625,000,000원)는 시장 상황 및 유사 물건 시세 대비 높은 편으로 판단되므로, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 최소 입찰가 고려 범위: 약 437,500,000원 (감정가의 70%)

* 적정 입찰가 고려 범위: 약 500,000,000원 (감정가의 80%)

위 금액은 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 강도, 법원 진행 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.