나이스옥션 법원경매 수원 2024타경76654 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2048 남양아이파크 101동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람 · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "신백중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다가구주택, 주상용, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 제15층 제1501호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트(복층 구조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

남양리 2048 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

남양리 2048-3 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

세대출입문에 호수 표시가 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경76654 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2048 남양아이파크 101동 15층1501호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 제15층 제1501호

이용상태: 아파트(복층 구조)로 이용중임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

1.3. 면적

토지면적: 92.26㎡ (약 27.91평)

토지지분: 92.25759999999998㎡ (약 27.91평)

건물면적: 132.34㎡ (약 40.03평) - 분양면적 기준

건물지분: 132.3357㎡ (약 40.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 602,000,000원

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 세대출입문에 호수 표시가 없음

주의사항: 세대출입문에 호수 표시가 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "신백중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 다가구주택, 주상용, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용상태 및 도로

토지는 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 1월 17일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 (을8) 입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 이기석(2017-03-13, 갑6), 김희진(2020-01-17, 갑7, 매매 금414,000,000원)

* 근저당권: 삼성화재해상보험주식회사(2020-01-17, 을8, 금305,900,000원, 말소기준권리), 성규제(2021-04-09, 을10, 금130,000,000원)

* 압류: 해남세무서장(2022-07-21, 갑8, 말소), 국민건강보험공단(2023-05-12, 갑9, 말소), 화성시(2023-07-03, 갑10, 말소), 화성세무서장(2024-02-19, 갑11, 말소), 동화성세무서장(2025-07-29, 갑13, 말소)

* 임의경매: 성규제(2024-06-27, 갑12, 금130,000,000원, 수원지방법원 임의경매개시결정)

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 435,900,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 남양읍은 신백중학교 인근으로, 아파트 단지 외에 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북동측 인근에 신백중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (인근 초등학교, 고등학교 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (인근 대형 마트, 병원 등 추가 확인 필요)

5.3. 교통 및 접근성

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 호수 표시 불분명

세대 출입문에 호수 표시가 없어 내부를 확인하거나 방문객이 출입할 때 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

현재 임대 중일 경우, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 내부 사정은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 남양아이파크 아파트 경매 물건입니다. 신백중학교 인근에 위치하며, 주변 환경은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경으로 무난합니다. 교통은 차량 및 대중교통 이용 모두 편리한 편입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 삼성화재해상보험의 근저당권보다 후순위이거나 말소 예정으로, 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 채권자 성OO이 신청한 임의경매 사건입니다.

다만, 세대 출입문에 호수 표시가 없다는 점과 임대 관계가 불분명하다는 점은 실제 명도 및 점유 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 남양읍은 지역 개발 잠재력이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없어, 법적 리스크가 낮은 편입니다.

* 명도 절차를 잘 마무리한다면, 실수요자 또는 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 602,000,000원

최근 유사 물건 거래 사례 및 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 대비 75% ~ 85% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근할 경우 450,000,000원 ~ 510,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

(이는 시장 상황 및 본건의 구체적인 현황(내부 상태, 명도 용이성 등)에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 전 반드시 현장 방문 및 심층적인 시세 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.