나이스옥션 법원경매 수원 2024타경103273 [1] 경기도 화성시 반송동 93-3 동탄파라곤 4층460호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄1동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상44층 건물 내 제4층 제460호로서,
(사용승인일 : 2010.11.12)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1), (3) (반송동 93-3, 93-11)
중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 가축사육제한구역(전부
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
일련번호 (2) (반송동 93-4)
중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경103273 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-3 동탄파라곤 4층 460호

용도: 오피스텔

감정가: 198,000,000원

토지면적: 8.05㎡ (약 2.43평)

건물면적: 45.11㎡ (약 13.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

사용승인일: 2010년 11월 12일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄1동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 2024타경103273 강제경매개시결정 (채권자: 김 )

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 접수번호 제553320호 주택임차권설정등기 (임차인: 김가현, 임차금액: 180,000,000원, 전입일자: 2021.02.01, 확정일자: 2020.12.11). 본 임차권은 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김가현)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 01일

* 확정일자: 2020년 12월 11일

* 배당신고일자: 2024년 12월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 180,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 있다면 낙찰자가 인수해야 합니다. (을구 7번 주택임차권, 인수 조건)

1.3. 상권분석

* 최근 시세 분석: 제공된 최근 매매 거래 정보에 따르면, 동일 건물(동탄파라곤) 내에서 전용면적 약 48.83㎡~49.71㎡ 규모의 오피스텔이 2026년 3월, 4월, 5월에 각각 160,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 건물면적은 45.11㎡로, 이를 기준으로 환산 시 시세는 약 145,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 대비 분석: 본 물건의 감정가는 198,000,000원으로, 최근 실거래가 및 면적을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 동탄 1동 행정복지센터 인근으로 각종 은행, 병원, 마트 등 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 주변환경: 복합 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 김 씨의 경우 대항력이 있으며, 보증금 180,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 미배당금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2010년 11월에 사용승인된 건물로, 현재 16년차 건물입니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반송동의 동탄파라곤 오피스텔로, 생활 및 교통 편의성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 한 시세는 약 145,000,000원~150,000,000원 수준으로 추정되나, 감정가는 198,000,000원으로 높게 책정되었습니다. 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 보증금 180,000,000원에 대해 배당받지 못한 금액을 인수해야 한다는 점입니다. 만약 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않는다면, 낙찰자는 추가적인 인수 부담을 안게 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 동탄 1신도시 중심상업지역에 속하여 미래 가치가 기대되는 지역입니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있으나, 만약 임차 보증금 인수 부담이 없거나 적을 경우, 감정가 이하 또는 시세 수준에서 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 편의시설 접근성: 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 실제 시장 가치는 약 145,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 150,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 만약 임차인의 보증금 전액이 배당될 것이라는 확신이 있다면, 감정가(198,000,000원)를 참고하되 시세보다 높은 가격으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.