나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85709 [1] 경기도 고양시 덕양구 오금동 597-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 "오금초등학교" 남동측 인근에 위치하며 일대는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인근지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 12-15미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(삼송택지개발) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(오금초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 20m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 및 규모: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층
외벽: 벽돌 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택(가가구주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠ 철근콘크리트구조 경사지붕 옥탑 소재(다락, 계단실) 약 39.8㎡가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물[철근콘크리트구조 경사지붕 옥탑 소재(다락,계단실) 약 39.8㎡] 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경85709 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 오금동 597-4 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 오금1로 29)

용도: 다가구주택

감정가: 2,450,787,000원

토지면적: 573.70㎡ (약 173.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 503.43㎡ (약 152.29평)

건물 제시외면적: 39.80㎡ (옥탑, 다락, 계단실 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 "오금초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 일대는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 남서측으로 노폭 약 12-15미터 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1 (2021-03-15) 근저당권 주식회사에스피엔피엘대부 금1,557,600,000원 (토지 및 건물 등기부 기준)

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음 (물건명세서상 지상권 등 인수되는 권리 없음)

임차인 현황:

* 김 : 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-25, 확정일자 2021-08-25, 배당신고일자 2024-12-20. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-29. 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-01. 대항력 있음.

주의: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담이 있는지, 별도 약정은 없는지 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상으로 간주되어 주의가 요구됩니다.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-10. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-10, 확정일자 2021-08-30, 배당신고일자 2025-02-26. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

특이사항:

중복사건, 대항력있는 임차인(장미리) 존재

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 건부지로 이용 중이며, 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 지역입니다. 오금초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 있으며, 주거민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 소재하는 등 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 오금초등학교가 인접해 있어 초등학생 자녀가 있는 세대에게 유리한 입지입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 장미리 임차인이 대항력을 가지고 있으므로, 임대차 계약 조건 및 명도 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 비록 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(오금초등학교), 제한보호구역(고도 20m 위임지역), 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건축, 개발, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 진행 중일 수 있으며, 사건 간의 우선순위 및 진행 상황을 정확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 오금동에 위치한 다가구주택으로, 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 총 3층 건물에 옥탑(약 39.8㎡)까지 포함된 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 2,450,787,000원이며, 토지 573.70㎡(약 173.56평), 건물 503.43㎡(약 152.29평)의 규모를 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인(장미리)의 존재는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다. 주변의 주거 환경 및 교통 접근성은 양호하나, 다양한 토지 이용 규제는 향후 개발 및 활용 계획 수립 시 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 오금초등학교 인접으로 학군 및 생활 환경이 우수합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 전체 물건을 효율적으로 취득할 수 있습니다.

* 넓은 대지 면적: 173평 이상의 토지는 향후 증축, 재건축 등 다양한 개발 가능성을 열어줍니다.

* 택지개발지구 인접: 삼송택지개발지구와 연계된 지역으로, 장기적인 주거 수요 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다.

본건의 경우, 제시된 정보상으로는 인수 보증금이 0원이지만, 대항력 있는 임차인(장미리)의 실제 권리 관계 확인 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성이 존재합니다.

감정가 2,450,787,000원을 기준으로, 낙찰가율은 현장 조사, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 권리 분석 결과, 임차인 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 심층적인 현장 답사 및 권리 관계 확정을 거친 후, 구체적인 입찰가 산정 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.